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社宅之都維也納:62%市民住社宅 總統女兒、足球巨星也愛住

社宅之都維也納:62%市民住社宅 總統女兒、足球巨星也愛住
維也納的社會住宅埃爾拉(Alt Erlaa)為半世紀老宅,不但社區環境良好,許多住戶還擁有陽台花園、頂樓泳池。圖片來源:維基共享資源(作者Thomas Ledl,CC BY-SA 4.0)
2021-12-21
編譯・王茜穎
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不只台灣淪為炒房之島,全球城市都炒翻天,在這個群魔亂舞的時代,音樂之都維也納竟連續十年蟬聯全球最宜居城市,190萬市民享受著台灣人夢寐以求的房價和居住品質。

維也納不流行買房,八成以上維也納市民是租屋族,62%市民住在市府自建或補貼的44萬戶社會住宅。放眼望去,維也納的社會住宅占租屋市場的44%,一半握在市府手中,另一半受其嚴格規範,堪稱全市最大的「房東」。

維也納社宅有百年歷史,長期執政的社會民主黨深信「居住是基本人權」,1920年代就開始埋頭苦「蓋」;90年代政策轉彎,改而補貼非營利開發商興建社宅,服務對象從低收入戶擴大到城市中產。

大房東壓低了整體住房市場的租金,讓低薪的勞動者和青年也住得起首都,享受城市的便利、低廉的通勤成本和豐富的就業機會。

維也納-租屋統計-社會住宅-居住正義-租屋-房價根據2018年統計,維也納有近八成市民皆是租屋族。圖片來源:維也納市政府網站

維也納社宅有多便宜?根據《衛報》,30歲的護士哈默(Barbara Hammer)和公務員男友住在城西一座漂亮的新哥德式公寓,合租的24坪社會住宅,搭捷運15分鐘即達市中心,房租560歐元,折合台幣一萬七千五,僅占她薪水的18%。

反觀台北市,房租平均吃掉雙薪家庭的四成收入,一萬七千五,只夠在大安或信義區租個八坪小套房。

但便宜有好貨嗎?

維也納的社宅,不是藏身城市犄角旮旯的破敗貧民窟。它們多在市區,鄰近大眾運輸系統,坐擁廣闊的公園綠地,甚至是水岸第一排;配有大片採光、三溫暖、網球場、托兒所、醫療診所、圖書館、商店、餐廳,幾乎家家戶戶都有陽台,甚至有頂樓泳池。

「我們感覺像中了大獎,」哈默告訴《衛報》。

「住得和富人一樣」是建於半世紀前的老社宅——埃爾拉(Alt Erlaa)的承諾。這裡住了7,000人,有人卻說它是「全世界最好的社會住宅」。

這不是一句口號。奧地利足球巨星克蘭克(Hans Krankl)、奧地利勞動黨黨魁、工會領袖、甚至前總統的女兒都是社宅住戶。

維也納-Alt Erlaa-社會住宅-居住正義-社區-社會福利維也納的社會住宅埃爾拉(Alt Erlaa)社區不但機能完善,每棟大樓還設有游泳池,被稱為「全世界最好的社會住宅」。圖片來源:維基共享資源(作者Zorro2212,CC BY-SA 4.0)

接受《彭博》採訪時,維也納副市長凡席拉可 (Maria Vassilakou)解密維也納市府如何確保住房物美價廉,關鍵是「三重補貼」加「公開競標」。

第一重,補貼土地取得成本。

先由維也納市府購入土地或活化閒置資產,如荒廢的舊廠房、舊軍機場,接著公開競標,再以低價或租或售給得標的非營利開發商。建成後,至少保留一半租給低收入市民,其餘才釋出給城市中產階級。

第二重,對開發商提供無償的興建補助、長期低利貸款或延長還款年限等優惠。

第三重,租金管制,多數住戶的租金不超過其收入的25%。高收入租戶支付市價,以補貼低收入戶。倘若租金仍舊太高,可申請租金補貼。

補貼可以制價,但競爭才能保障品質。

「競爭是確保住房永續和品質最重要的機制之一,」凡席拉可說。維也納市府在90年代引進公開競標,由建築師、律師和其他專家組成評審團,依建築品質、環境效能、社會混居和經濟指標等四大標準進行專業審查。

這造就了維也納社宅良好的設計,優質、低耗能的建築,令人驚嘆的設施,而且只須西雅圖一半的造價。

它們甚至成為永續設計的前衛實驗場。

城北的「無車」社宅,把停車場變成了單車維修店、共乘區、兒童遊戲區、健身房、三溫暖和頂樓花園等。城南的Oberlaa以在地溫泉廢水作為供暖,回收雨水來沖洗廁所和灌溉花園。部份社宅還引入了參與式設計,讓住戶親手設計家園。(延伸閱讀|建築界最高榮譽普利茲克獎揭曉 法社會住宅建築師摘下

Aspern Seestadt-維也納-社會住宅-居住正義-社會福利維也納的阿斯朋湖城(Aspern Seestadt)為舊軍機場改建的社宅,運用創新設計,是歐洲目前最大的城市開發計畫之一。圖片來源:IFLA EUROPE網站

凡席拉可形容這些社區「就像一塊社區磁鐵」,為新的城市街區注入生機;主題式的社區則聚集了「臭味相投」的人,激勵市民更積極地為自己的社區付出。

強調以混居打破隔離,融合社會階級,避免社宅污名化,科技新貴、難民、學生、工人、中產、退休銀髮族等各行各業,各種家庭組合,各種收入水平,同住在一個屋簷下。社會住宅不是底層窮人的縮影,而是整體社會的縮影。

「維也納的獨特之處在於,你無法從住家地址就看出一個人的收入,」維也納住房事務議員加爾(Kathrin Gaál)告訴《赫芬頓郵報》。

只要年收入低於4萬5,510歐元(約143萬台幣)的人都能申請入住,而維也納的平均年收入是3萬3,600歐元(約105萬台幣),意即多數人都有資格;而且一旦入住,終生保障,不會因為年老或日後收入增加而被驅趕。(延伸閱讀|不拚經濟拚正義!租金變兩倍,柏林市府從財團手中搶回六成公寓

「重要的是簽訂合同的那一刻,從那時起,住戶就有了無限期的租約。」前維也納城市規劃執行總監普欣格(Kurt Puchinger)解釋,除了保持住戶多元,「那是個人安全感的堅實基礎。」

為數龐大,租金低廉的優質社宅,猶如翻騰房市裡的一根定海神針,錨定了居住標準,牽制脫韁房價。但城市仍在成長,節節攀升的住房需求猶如巨浪,維也納市府能否頂住?

為此,維也納每年新建9,000戶社宅,增加供給,穩定價格。除了興建,還要翻新和養護,維持社宅吸引力。每當發生鄰里縉紳化,可能排擠原住戶時,市府就會介入翻新,拉拉皮、更新通風設備、提高能源效率、頂樓加蓋等,升級社宅品質並容納更多人。維也納人稱為「溫和的都市更新」(gentle urban renewal)。

這些都要錢。

維也納的住房預算高達七億美金,55%用於新建,近40%做都市更新,財源來自奧地利國人薪資的1%,由勞工和雇主各出一半。倫敦的預算雖有九億美金,人口卻是維也納的八倍,市府表示要蓋出所需的社宅量,預算至少得漲七倍。

「若你要看這座城市花了多少錢,我認為也得看它實際上獲得了什麼,對吧?」維也納科技大學研究員卡迪(Justin Kadi)告訴非營利商業新聞媒體Marketplace。這點上,維也納無疑是成功的,「維也納獲得的是可負擔的優質住宅,而且幾乎對所有人開放。」

如果可以,退休的送貨司機特拉赫滕貝格(Karl Trachtenberger)永遠都不想搬,「就算拿第一區的頂樓豪華公寓來也不換。」他如此告訴美國公共廣播電台節目The World,他在社宅落地生根16年。(延伸閱讀|【無殼蝸牛30年】歷史圖輯2010-今|巢運再起,然高房價持續無解

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