房租翻兩倍!柏林人用公投對決歐洲最大地產巨獸

房租翻兩倍!柏林人用公投對決歐洲最大地產巨獸
柏林市民以公投對決房地產集團,表達對房租高漲的不滿。圖片來源:Deutsche Wohnen & Co Enteignen臉書
2022-01-04
編譯・王茜穎
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台灣四大公投落幕,早兩個月,遠在德國的柏林也有個驚天動地的公投案過關。

當全球各大城市為了打房焦頭爛額之際,柏林市民決定用公投來解決。高達56.4%的選票、超過百萬柏林人,要求市府徵收持有超過3,000戶房產的「超級大房東」的資產,總計24萬戶,占柏林租屋市場存量的15%。

公投案名,恰如其分地就叫「徵收德意志住房公司」。

主角德意志住房(Deutsche Wohnen)正是柏林最大的地產商,握有超過11萬戶的柏林出租公寓。公投前,宛如提油救火,德國最大住宅地產集團Vonovia宣布將收購德意志住房,創造出全歐洲最大的住宅地產巨獸,旗下有54萬套公寓,市值超過800億歐元,坐擁柏林四分之一的出租公寓

市民對上地產巨獸,《商業內幕》認為這場公投是「大衛與巨人歌利亞」的正面對決。

Deutsche Wohnen-柏林-公投-房地產-租屋-居住正義-抗議-房價德意志住房併購案引發市民不滿,居民發起公投、上街示威。圖片來源:Montecruz Foto,CC BY-SA 3.0

市民引德國憲法 對決建商巨獸

市民拿什麼對決?答案是《德國憲法》。

該公投案援引《德國憲法》第14條「財產承載著義務,其使用也應為公共利益服務」;以及,第15條「為社會公益,土地、自然資源和生產工具得依據相關補償法律,轉為公有或其他形式的公有企業」。前者在提倡租金凍漲和大量土地徵收時被援用,後者則從未用過。

柏林人的怒火由來已久。高達85%的柏林人是租屋族,過去13年,柏林的房租翻了一倍,從每坪644元台幣飆上1,325元台幣,高居全國之冠。

德意志住房等地產公司被視為最大的贏家。

2007年以來,地產公司收購了近500億美元的房地產,超過倫敦和巴黎兩座城市的總和。他們虎視眈眈負債累累的城市,鯨吞蠶食小房東和政府公營的社會住宅。事實上,德意志住房絕大多數的房產都是前社宅,其中包括被聯合國教科文組織列為世界遺產的馬蹄鐵社宅。

Hufeisensiedlung-馬蹄鐵社宅-柏林-社會住宅-房地產-居住正義柏林多間社會住宅被地產公司收購,包括世界遺產馬蹄鐵社宅。圖片來源:維基共享資源(作者A.Savin)

隨著租金飆漲,流離失所,社區瓦解,終於在2018年秋天,柏林人炸了!

點火的,就是德意志住房。

聲名狼藉的德意志住房,擅鑽法律漏洞,大幅漲租,花在修繕維護的費用卻不到國有住宅公司的一半。如今,手握11萬戶的它,又要收購東柏林馬克斯大道(Karl-Marx-Allee)的680戶。

消息一出,居民紛紛上街抗議,要求市府出手,甚至發起公投,倡議管制擁有3,000戶以上的房東進場房市交易。

公投發起團體成員庫西亞克(Joanna Kusiak)接受《彭博》採訪時解釋,他們反的不是私人房東,而是龐大的地產集團,「在舊的資本主義下,房客就是房東的客戶⋯⋯但對大企業來說,房客不是他們的客戶,股東才是。」

一件公寓收購案,越滾越大變成一場市民運動,原期望在四個月內拿到7%的選民,約17萬人的連署,最後居然湧進35萬人。

加上,四月中德國最高法院推翻柏林實施一年多的租金凍漲,成了最佳助選員。房租反彈,租戶還被迫必須一次補繳租金和市價間的差額,「朋友們突然在Instagram上兜售他們的貴重物品,來籌措一個月內必須償還的數千歐元,」30歲的租戶羅(Martin Rowe)告訴《金融時報》

公投過關 壓力使建商讓步熄眾怒

然而,公投過了,結果卻只能做施政參考,無實質法律約束力,執行與否,取決於同日選出的新市長。而新市長吉菲(Franziska Giffey)早已對外放話,表示不可能徵收,柏林付不起,也無助於興建新住宅,或解決可負擔住宅的難題,但尊重公投結果。

Deutsche Wohnen&Co Enteignen-柏林-公投-房地產-居住正義-收購-房屋政策「徵收德意志住房公司」公投案以高達56.4%的選票通過。圖片來源:Deutsche Wohnen & Co Enteignen臉書

對於結果,各界有不同的看法。

在法律上,英國《金融時報》認為該案引用了未曾用過的憲法條文,前途未卜,可以預見法律攻防戰會一路吵上最高法院。

「遠低於市價的補償」是另一大爭議。柏林房地產律師賀恩(Jakob Hans Hien)告訴《德國之聲》,由於徵收的是財產,不是整個公司,因此每筆財產都可單獨提起訴訟;一旦立法,柏林將陷入訴訟地獄。

分析師批評,徵收這麼多公寓,只會加劇柏林住房短缺的問題。因為未來幾十年,柏林市府可能得背上高達300億歐元的巨債(補償金),榨乾公共資源,政府再無力興建新的社宅,或翻新。

德意志住房的新東家,Vonovia執行長巴赫(Rolf Buch)則聲明「大家都有責任」:「徵收並不能解決柏林住房市場的多重挑戰。」他呼籲所有關係人合作,尋找更有建設性的解方。

無論前途如何,公投壓力顯然已使建商做出讓步。公投前九日,德意志住房和Vonovia同意以24.6億歐元的代價,釋出手中近15萬戶給柏林市府,希望爭取併購案的政治支持,平息眾怒。(延伸閱讀|不拚經濟拚正義!租金變兩倍,柏林市府從財團手中搶回六成公寓

Vonovia贏了併購案,卻輸了公投。公投發起團體宣佈勝利,並呼籲市議會盡快起草相關法律,以徵收24萬戶公寓,增加社宅供給。下一步,他們起草了一項立法提案,計畫向柏林參議院進一步施壓。

庫西亞克告訴《金融時報》:「投票支持我們公投案的人比任何單一政黨的支持者都高。我們獲得的支持遍及柏林各地,橫跨政治光譜。」她亦在聲明中警告新市府:「無視公投結果將是政治醜聞。在實現住宅集團公有化之前,我們不會放棄。」

有人批評他們的作法太民粹,太激進。或許是吧。但找不到居住正義,市民的怒火,即使不是這次,下次也會換種面貌重新引爆,甚至愈演愈烈。

關於城市居住問題,還有哪些解方?點擊觀看:社宅之都維也納,如何讓62%市民都能入住社宅?

深度專題|「8年20萬戶」社宅縣市進度成績單

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