1988前後的兩年，台灣社會十分熱鬧，如今回看，竟是巨大變化的關鍵時刻。
首先，蔣經國在1987年宣佈台灣解除戒嚴，結束了38年的專權統治，社會束縛瞬時消解。隔年年初，蔣經國去世，強人領導的時代結束了，社會的草根活力四下迸發，520農民運動開啟了大型街頭抗爭行動。時隔不到一個月，對岸的中國也爆發六四天安門事件。
那個年代，民主的風潮湧起，社會的形勢快速變化，在風頭上只覺得充滿了可能，但並不確知路將走往哪裡去？
彼時許多事接連發生，當下都無法以既有的經驗來加以推估，但在多年後的今天回顧，才清楚看出事發的因由與支持的歷史條件。不過，也有些事一旦發生就無法回頭了，讓人徒對歷史空留遺憾，台灣房地價的失控就是一例。
房價失控蝸牛初醒，政府仍逃避問題
1989年，台灣總人口數突破2000萬人，而這一年同時也發生無殼蝸牛運動。國小老師李幸長等人號召數萬人夜宿忠孝東路，他們抗議房價飆漲，想藉群眾的壓力要求政府訂定政策來壓抑房地價的漲勢。
因為前一年才發生520農民抗議的流血衝突事件，所以無殼蝸牛改以詼諧的方式上街。訴求明確的街頭行動劇成功博取媒體的報導，一連串的造勢成功吸引了數萬人走出來夜宿於地價最高的路段。但這並未能發揮預期的效應，政府沒有積極的政策回應，依然放任市場自由發展。
當初的政策訴求主要針對稅制，呼籲落實漲價歸公遏止投機炒作。
譬如長期以來，政府每年都要進行龐大的工作，來公告每一筆土地之現值；有交易的土地再以交易前後的公告現值，來計算增值數額據以課徵土地增值稅。
其結果，不只造成公告現值與市價落差無法有效課稅，甚至等於變相鼓勵在公告現值未調整的一年間頻繁交易，助長炒作風氣。
為此，無殼蝸牛主張「買賣應按實際交易價格登錄，進而依其價差課徵增值稅」。
另外，為抑止囤積土地，也主張一定面積以上的土地應課徵持有稅、空地稅。總之，建議當時的國民黨政府遵循其總理孫中山所主張的平均地權、漲價歸公精神，修改稅制來導正房地產市場，間接也可避免資本不斷流向缺乏生產力的房地產投資上。
可惜，這個都市社會運動雖然受到社會一時的矚目，但並未產生改變政策的效果，當時的執政者與在野黨都刻意逃避問題。
高房價的不正義無法在社會中掀起議論，更不用奢望進入殿堂、進而透過稅制來改變運作規則。台灣從此更快速滑入房地價失控的時代，一發不可收拾。
1990年代，房地價雖曾短暫回檔，但仍緩慢維持漲勢。越過世紀之交，2003年雖受SARS衝擊而暫時下跌，2004年之後竟持續上漲5年。信義房價指數由160漲到310，而反應民眾購屋負擔的房價所得比也，在2002年至2017年的15年內，由4.38提高到9.27（合理的房價所得比應在3至5之間）。
地產意識下，人民與產業都是受害者
政府的不作為以及社會大眾的沈默，背後其實有共同的見解與價值觀，可稱之為「地產意識」。
在戰後台北都會快速發展的過程中，大多數的市民親身經歷了房地產漲價的經驗，因此形塑出堅定的地產意識—即普遍認同房地產是昂貴但高報酬的投資管道，心甘情願地將經濟上的累積都投入其中。
另一方面，超高的住宅自有率顯示大多數人都參與其中。有屋者不願接受房價下跌的可能，即使他們只擁有一棟房子，根本無法在高房價中真正獲利；有意換屋時，也要付出高額的代價。
於是，高比例的有屋者共同支撐了地產意識，不斷加以再生產。高房價讓有屋者感覺資產升值，但其實是錯誤的意識，人民受害而不自知。
房價上漲帶動地價上漲，高地價不只讓私人開發成本提高，購屋者背負高房貸；政府要徵收土地的成本，也因為公告現值與市價連動而大幅提高。
種種公共設施如公園、停車場、道路、水利設施等，土地徵收費用都遠高於工程費，無形中讓稅金被鎖綁在沒有生產力的土地花費上，無法開闢更多的公共設施，環境品質因此無法提昇，其實落到一個全輸的局面。
無怪乎近二十年來，政府不得不大幅取消都市計畫中的公共設施，而各縣市政府熱衷於區段徵收以取得更多建地，實根源於地價太高財政負擔不起啊！
房地產的高報酬率，甚至吸引「聰明的」實業家放棄高科技而轉向房地產經營，顯然它是個比較更好賺的行業。但這些人的聰明其實傷害了更多的老同業，讓真正想投資於生產的業者，可能因為高地價而無法擴廠或新建。
當整個社會將過多的資金投注於沒有生產力的房地產上，長遠只會自食惡果。
台灣錯失卅年，政策方向必須調整
回看卅年前在那個關鍵時刻，台灣未能走上正確的土地政策──漲價歸公抑制房地價，經驗證實全民受害於其中。
如今，面對高房價，年輕人高呼買不起，不敢生養下一代；但政府根本不敢面對正因，只好轉個彎自己作東，要興建社會住宅、要包租代管，但成效其實有限。
高房價與高地價不僅影響年輕家庭的房事，也影響企業經營者的心態、改變實業投資的力道、影響商業經營者將房租成本轉嫁消費者，同時也影響政府的城市治理。總之，最後都繞回來影響人民的生活品質與國民素養。
如果理解這樣的問題，怎能不將房地政策視為最重要的核心政策？
歷史若能倒轉，卅年前的台灣，如果能理性面對經濟成長後的社會躁動，訂定合理稅制落實漲價歸公，產生引導投資遠離房地產的效果，讓房地價穩定地維持在合理的範圍（如德國），今日台灣必然大大不同。可惜歷史不能倒轉！
然而，歷史不能重來，但能借鏡。台灣如若要長治久安，社會的地產意識必需扭轉，政策制度必需調整。不過，活生生的經驗告訴我們，地產意識與剝削體制不是一天形成的；同樣的，要改變它也不是一蹴可及。
路很遠，但只要方向對，終究可以走到；方向錯，則再久也是枉然！
曾旭正
成功大學建築系畢業，東海大學建築碩士，台大建築與城鄉研究所博士。曾任淡江大學建築系副教授，專業者都市改革組織（OURs）理事長，中華民國社區營造學會理事長、建築改革社社長、台南縣副縣長、台南藝術大學視覺藝術學院院長、台南市副市長、國發會副主委。現為台南藝術大學建築藝術研究所教授。
曾旭正長期投入於台灣社會運動與社區營造的推廣工作，從無殼蝸牛運動開始，參與社區營造政策的擬定、參與九二一災區重建、台灣新校園運動，催生建築改革社並擔任社長，積極參與政府、民間各項社造會議與業務，更帶領學生協助完成台南後壁土溝、官田大崎等社區。
