為什麼努力工作，永遠比不過早一步買地？

本文重點

土地是全球價值最高的單一資產，遙遙領先其他類別。

麥肯錫全球研究院的估計顯示，全球實質財富總值約520兆美元（約新台幣1京6,400兆元），土地價值就占了其中約35％。這意味著，土地市場的總價值，大約是全球所有上市公司總市值的兩倍。

相較於其他常見的財富形式，土地有強烈的象徵意義。

擁有土地和土地上的房產，代表躋身穩定而獨立的中產階級，是成年的標誌，也是財務保障的象徵。大家不僅相信土地屬於他們，也覺得自己屬於這片土地。

土地因此與歸屬感及身分認同的概念緊密相連，成為大家定義自我的核心。

土地對全球經濟與民生的重要性，源於三大關鍵特性。這些特性使土地成為金融體系中最重要的資產，也是龐大財富的儲存所在，更是造成全球許多不平等的根源。

為什麼土地無法被複製？

第一項特性是，幾乎不可能憑空創造出更多的土地。

套用經濟學的說法，它的供給是固定的。

雖然人類可以靠填海造地等方式，勉強增加些許土地，但整體而言，現今全球的土地總量，與工業革命前相比幾乎沒有增加。這使得土地與其他商品或資產截然不同。

其他商品或資產的規模，會隨著需求的提升而大增。當某個東西的需求上升時，價格就會上漲，新生產者也會爭相製造類似的產品。土地不是這樣，想多取得一點土地，只能向別人買，或直接從別人手中奪走，尤其是熱門地段。

大多數的財富形式，是經濟學家所說的「正和」，意思是一方獲得更多，並不代表另一方必然受損，但土地往往是「零和」資產。

自工業革命以來，創新的作法迅速取代了舊有模式。激烈的競爭不斷迫使企業創造新產品與服務，停滯不前的公司很快就會被淘汰。

許多二十年前仍極具價值的機械、技術與智慧財產，若原封不動搬到今日，恐怕已一文不值。因為它們所服務的市場已不復存在。但土地根本上截然不同。

套一句不動產投資者常掛在嘴邊的老話：土地不會再冒出來了。（延伸閱讀｜多元取得社宅行不行？政府得先掌握土地、將增值導向「可負擔住宅」）

好地段為何搬不走？

土地的第二個關鍵特性，在於它不可移動。

當一座繁華都市的土地變得價值連城時，我們無法從地價低廉的地區調來更多的土地。

人會為了新機會而遷徙到不同社區、城市、甚至國家。設備與機械可以透過陸運、海運、空運來運輸。思想與創意可以自由流動，所以政府必須立法以防創新成果遭到竊取。

連土地上的建築物，在極端情況下也能遷移，而且建材還能回收再利用。唯獨土地本身，動彈不得。正因為土地難以新增又無法移動，紐約市中心一塊平凡無奇的土地，才會價值高達北達科他州同面積土地的數萬倍。

土地的第三項特性，或許最不好懂，但最能解釋它在現代經濟中的關鍵角色。與我們重視的其他事物不同，土地幾乎不會衰敗。

套用會計術語，就是它不會折舊。如果一塊地位於人口稠密、經濟活躍的區域，我們沒有任何理由預期它在數十年、甚至數百年後貶值。

正因如此，世界上一些最古老的財富，至今仍掌握在那些歷史悠久的家族手中，他們只要牢牢抓住市中心的土地、就能守住龐大財富。

例如，英國的西敏公爵家族（Dukes of Westminster）與卡多根伯爵家族（Earls Cadogan），就是靠著倫敦的大量土地，使兩大家族如今的繼承者分別名列全國第三及第14大富豪。

這些古老家族不過是土地世襲財富的冰山一角：在那些產值最高、商業蓬勃、土地稀缺的城市裡，還有成千上萬個微型的土地壟斷者。

沒有其他重要資產能夠存續這麼久。土地上的建築再怎麼堅固，終究會倒塌，或至少需要昂貴的大規模翻修。一輛新車一開出展售中心，價值就瞬間大跌。

以最先進技術製造的機器，最終都會過時而遭到淘汰。

土地與公司不同，土地價格不取決於地主的創新能力、領導才能或勤奮程度，而是取決於周邊生活與工作的人從事什麼活動。

事實上，那些讓土地變珍貴的人，往往也是在土地增值過程中受害最深的群體。

都市的房產之所以能收取高昂租金及賣到天價，正是因為有這麼多人湧入工作。

土地增值帶來的意外收益，大多被那些有幸在價格起漲前，於特定地點、特定時間購入土地的人獲取。說到底，這是一場運氣的遊戲。

土地的總量固定、無法移動，又不會自然耗損。這三項關鍵特質，解釋了為何土地至今仍是儲存龐大財富的形式，也說明了為何土地對當今的整體經濟繁榮，潛藏著巨大的風險。（延伸閱讀｜討論「都市計劃」為何對台灣很重要？《國土計畫法》與公民參與的新時代）