才傍晚七點，理應人聲鼎沸的台北忠孝商圈，過往由葡京小廚、香港藥妝店莎莎盤據的一排店面，鐵門緊閉、被畫了塗鴉。自莎莎撤離台灣起，這個距離百貨店王Sogo不到兩百公尺的精華店面，已經拉下鐵門九個月。
【延伸閱讀】莎莎撤台 百貨專櫃成美妝新戰場
鏡頭轉向信義商圈，深夜十點，剛從新光三越A9館喝完小酒的上班族，鑽進掛著大紅燈籠、24小時營業的一蘭拉麵續攤。七月甫開幕的一蘭拉麵二店，今年營收估計將破億。
相距不到十分鐘車程，商圈更迭，激烈到近乎冷酷。
【延伸閱讀】誠品南西10天狂吸50萬人 背後推手是他們
捷運出站人數，一般是衡量商圈熱度的指標。去年，捷運忠孝復興站的出站人次跌破一千八百萬，加上鄰近的忠孝敦化站才達到三千兩百萬。而加總市府站與世貿站的信義計劃區，則突破三千四百萬，首度反超，僅次於三鐵共構的台北車站。
台北市另外兩個加溫的商圈，分別是西門站的西門町與中山站的南西商圈。
房地產顧問公司戴德梁行最新報告顯示，忠孝商圈店面空置率，第三季翻倍攀至7.8％，如果加上短租給特賣會的店面，空置率已經破一成。租金這兩年下修近兩成。
2019年，租金可能會下調更多，「因為怕打壞行情，很多仲介不收仲介服務費，而是收招租顧問費，這樣就不用實價登錄，」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛直言。
日本經驗：找到會成長的TA
電商崛起、人口老化、經濟成長緩慢，主計總處統計顯示，台灣民間消費實質成長率近幾年都在2%徘徊（表3）。什麼是決定商圈此消彼長的關鍵因素？誰又是能扭轉局面、創造市場的「造市者」？
【延伸閱讀】連「蟹」都沒有！2019台灣經濟寒冬，要過3大挑戰
商研院經營模式創新研究所流通產業組組長林原慶認為，更早經歷消費萎縮的日本，是值得台灣鑽研的對象。「找到會成長的TA（目標客戶）是最重要的，」他總結。
林原慶歸納，日本近年最新的商圈發展趨勢，就是：鐵道經濟、自由行旅客，還有結合在地特色生活圈的新興商圈。
專做台北捷運戶外廣告的新極現資深策略總監林宛萱指出，鎖定有收入、有消費能力通勤族的鐵道經濟，這幾年已成為日本的顯學。這些年，日本營運情況比較好的百貨公司，不是東京銀座花大錢改裝的老牌百貨，反而是鐵道公司下屬的百貨公司atre、Lumine。
在國外被視為過氣業種的百貨公司，在台灣卻走出一條新路。黃明堂攝。
「JR九州的收入來源，已經有一半是商業開發、零售業，超過鐵道本業，」林原慶說，鐵道經濟另一個消費主力就是自由行旅客。因為，團客的消費是一條龍，被旅行社制約了，自由行才能帶動商圈發展。譬如：九州博多車站內的JR博多城，已經成為當地的觀光地標。
除了依附鐵道，東京最近走紅的文青商圈「清澄白河」則是結合在地特色生活的商圈。林原慶解釋，清澄白河原本是二手家具區，群聚了一夥在地策展人，有特色的新改變讓當地居民友善接受，慢慢地變成商圈特色。一五年，美國藍瓶咖啡（Blue Bottle Coffee）到日本的第一站選在這裡，一舉打響了清澄白河的名號。
「這樣的風格必須獲得在地區民的認同，有點地方創生的味道，」他解釋。這類商圈的另一個經典案例，是由澀谷、自由之丘以及二子玉川等共十七站，組成的三角區域。這個標榜有咖啡、生活雜貨，適合漫遊的商圈，甚至讓東急電鐵幫它發了一日券。
新造市者1 — 賺經營財的日商
緊追著日本的步伐，事實上，台灣商圈已經出現一批新造市者。
台灣三井不動產董事長下町一朗。劉國泰攝。
黃舒衛指出，這幾年，大家都說沒有外資來投資不動產。但其實日本的不動產經營商都進來了，包括2013年正式在台成立公司的三井不動產，以及同年來台、與潤泰集團合作的三菱地所。
「日本其實對台灣很有興趣，只是方式不同。台灣的土地太貴了。他們只需要地上權，但他們有經營know-how，經營收益是沒有天花板的，」黃舒衛詮釋。
新造市者2 — 世界最激戰區的百貨
除了有造鎮實力的日商，日本鐵道經濟推手之一的atre百貨公司，明年一月也將進駐微風南山。「它是交通之王（king of the traffic），跟我們相輔相成，」微風策略長廖曉喬接受《天下》專訪時說。
微風集團策略長廖曉喬。劉國泰攝。
身處於捷運市政府站、台北101／世貿站與象山站間的信義計劃區，有著全台灣獨一無二、四通八達的空橋，成就另一種人流動線。
包含2019年1月即將開幕的微風南山、信義大遠百，將有14家百貨公司在0.5平方公里的土地上激戰，成為全世界百貨公司密度最高的區域。
「台灣的百貨公司自己走出不太一樣的路線，」新光三越營運本部副總經理兼信義區總店長曹美虹認為。
新造市者3 — 老商圈的街區公司
在老商圈，有能力梳理地方紋理，與地方共榮賦予新風貌的造市者，也慢慢展現實力，在老商圈起了「化學反應」。
金融海嘯後進入大稻埕，目前有八棟「藝埕」系列街屋的世代文化創辦人周奕成，提供微型創業團隊進駐，混合了商場經營者、投資者模式。如今已孕育十個品牌，有能力獨立向外展店。培養出來的文創團隊，改變了迪化街的商人氣質，融合老街百工百業的形象，讓大稻埕變成旅客在台北最愛的景點第三名。（延伸閱讀：年輕人不去東區了？大稻埕從沒落到新創熱區的華麗變身記）
世代文化創辦人周奕成。劉國泰攝。
台中綠園道主要打造者之一的范特喜微創文化，這幾年，把種子撒往台中東勢等更多消頹的小鎮。
在低成長的市場，商圈勢必從粗放聚集，走向精緻化的商業型態。必須設定完目標客層，才知道要找哪一類經營者，」林原慶為造市者的面貌，下了很好的註解。
（責任編輯：曹凱婷）
范特喜微創文化創辦人鍾俊彥。劉國泰攝。
【超人氣商圈的祕密：圈粉】
你正在看：信義商圈人氣反超東區！3種新「造市者」的圈粉大法
繼續閱讀：
廝殺區先鋒》微風、新光 三大實驗改造信義百貨圈
造鎮型玩家》三井Outlet 用日本DNA打造輕旅行樂園
老城造市者1》大稻埕：文創造聲勢，漢藥、南北貨也能開趴
老城造市者2》范特喜：高手在民間，我們就去民間
●更多內容，請見天下雜誌663期《超人氣商圈的祕密：圈粉》
