諷刺的是，這兒就是30年前「無殼蝸牛」社會運動夜宿的地點。沒想到如今，負擔不起殼的不只平民老百姓，還有大大小小的零售店家與餐廳。
曾幾何時，台北忠孝東路精華地段，在全盛時期一坪4萬的店租，幾乎可擠進全球零售店租前15名，如今卻是沒走幾步路就看到招租廣告。
一位東區的房屋仲介曾先生說，他手上現在有將近30間正在招租或是租約即將到期的店面，有大有小，隨時可帶看。「但是房東價格都滿硬的，因為他們不缺錢，」他話說得直白。（延伸閱讀｜無殼蝸牛運動30年：僅20%台灣人擁超過兩房，為何卻能主導房屋政策？）
居住成本升高，房貸負擔愈來愈重
就連永豐金控資深副總張晉源，都看不下去，在臉書上作打油詩，諷刺東區不降租的房東猶如「吸血的水蛭」。
在東區40年的老字號餐廳「永福樓」，不堪負荷高額租金，於2月24日結束營業。圖片來源：劉國泰攝
「台灣人很努力，很聰明，但是為什麼年輕人沒有辦法享有好生活？」張晉源受訪時，自剖他關注房地產問題的起心動念是：為什麼台灣的現狀長成現在這樣？
他分析數據發現一個重要因素，因為房價所得比持續升高，房貸負擔率從10年前的四成到如今已超過六成。
也就是說，人民的可支配所得從10年前的六成，現在剩下不到四成。「居住成本變高，社會全部的資源幾乎都鎖死在房地產上，」張晉源攤開數字說。
為什麼東區的房東寧願讓店面空著，或是便宜租給特賣會業者，就是不降租？
房東口袋深，只怕降租影響估值
瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛分析，主要原因有二。首先，東區因為發展較早，大房東數十年來收租已經賺夠了，口袋夠深，自然不怕店面空著。
另個原因，就是怕租金影響估值，日後無法賣出好價格。舉例來說，如果以商用不動產年報酬率2%計算，如果某店面一坪租金3萬元，一年36萬元，就可換算成一坪價格為1,800萬，假設月租降為2萬元，坪價就大幅縮水600萬元，因此當然不可隨便降價。
像是之前忠孝敦化路口三角窗店面，自從女鞋品牌Miss Sofi離開後空租3年，直到2017年才由王道銀行承租，月租達130萬，與之前相比並未大幅降低，以使用坪數計，每坪租金將近6萬元。
黃舒衛更指出，在2016年政府落實房地合一實價課稅後，讓店面從以前的投資避稅好工具，變成今日會遭到核實課稅的大戶，交易不像從前那麼有利可圖，更要從租金上能賺多少賺多少。
不過，其實不只台北，全球的零售市場都遭遇逆風。（延伸閱讀｜千金難買早知道！30年前政府若推這項稅改，台灣房價不會從此失控）
全球零售吹寒風，東區景氣跟著冷
黃舒衛指出，在美國、日本、香港、新加坡、韓國等地，零售業都面臨各種挑戰，包括陸客人數減少、全球經濟減速，還包括消費型態從線下轉向線上，就連外食趨勢也受到來自食物外送業者的強勁挑戰。
幾年前，就可看出東區已在強弩之末。
從戴德梁行（見下圖）的統計可看出，忠孝商圈的店面租金大約在2014、2015年到頂後一路下滑，去年行情比起最高點掉了三成。
在微風廣場附近經營服飾店10年的艾比觀察，隨著信義區開發愈來愈完整，中山南京商圈也隨著誠品進駐崛起，東區人潮一年不如一年，以前經常塞車，現在卻是交通順暢。
艾比發現，東區已有房東開始降租。復興南路上原本有家烤地瓜店，兩年前因為店租漲到20幾萬而搬走，空了一年多後，房東去年試著降價到16萬，但是到現在還是空著。
但降租，能救東區嗎？
空置稅、社區活化，讓商圈再開第二春
黃舒衛不太樂觀。他認為，信義區與西門之所以吸引逛街人潮，除了商家群聚之外，還有很大原因是街廓完整，有行人徒步區。
尤其信義區因為從頭開始規劃，政府投入大量公共建設，有方便長者與小孩的公共設施。相較之下東區屬於街邊店，環境又偏老舊，逛街體驗不如新規劃的商圈，難以留住人。
為何台北諸多主要商圈中，只有西門的租金逐年上升？
黃舒衛說，大約20多年前，西門商圈也曾經歷蕭條，還被認為是城市治安死角，但幾個因素讓西門再起。首先是政府投入資源活化附近歷史景點，例如西本願寺與剝皮寮，再加上地方商家有組織性的推出街道活化計劃，讓人願意停留。（延伸閱讀｜如何謀殺一座城市──錢都拿去繳房租了，誰還叛逆得起來？）
東區空置店面愈來愈多，不少房東退而求其次，以租金的7至8折短期租給特賣會業者。圖片來源：劉國泰攝
張晉源認為，政府也該運用政策工具迫使房東降租。例如在香港，近期就有議員建議政府設定每年店租漲幅上限，並對空置超過6個月的商舖，徵收雙倍空置稅。紐約市長白思豪1月也宣稱將致力在州政府推動課徵空置稅。
「很多人說收稅對房東不痛不癢，但收了錢可以去改善商圈環境，甚至比照只租不賣的社會住宅，推出『社會商圈』，控制租金，才能給下一代幸福，」他說。
「有一群人永遠不流汗，卻帶走了九成的勞動成果，另一群人做得要死，卻生活變得愈來愈差，這是不對的，」張晉源說。
然而，黃舒衛對空置稅並不樂觀，因為「房東的口袋深不見底。」他認為，也許只能等市場自然調節，未來東區可能變成下一個天母，高租金讓商家另覓去處，還給東區居民一個更好的生活環境，也未嘗不是件好事。（責任編輯：賴品潔）
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