炒作就罰！從監測到政策，台南如何解決房價問題？｜黃偉哲專欄

落實居住正義，是全球各城市無法迴避的考驗。國際組織及人權公約倡導「居住權」（housing rights）是人類基本權利；而聯合國永續發展目標（SDGs）願景之一，就是要提供每個人可負擔的住宅。

在台灣，我們走過住宅運動、居住議題進入政策討論核心，蔡英文總統也在2018年成立住宅與都市更新的專責機構，推動公辦社會住宅。

回到台南，地方政府又該做什麼？不光以政策挑戰炒作房地的金融投機者，也要矯正失序的房地產市場。

近幾年，台南房價漲幅受到關注，市府地政局、都發局、財稅局皆時時保持密切注意。我想先從全國和六都得住房數據，來評估台南房價水準，再討論房價上漲的地方因素，最後說明市府如何多管齊下地改善、建立宜居的台南。

房價可負擔力略低，市府緊盯市場訊號

不少遷入台南的年輕朋友，時常表達對房價的關心。

針對房價，我們常見的評估指標是看「房價負擔能力」，其中包含「房價所得比房價所得比是「中位數住宅價格÷中位數家戶可支配所得」。」跟「貸款負擔率房貸負擔率是「中位數住宅價格貸款月攤還額÷中位數月家戶可支配所得」。」。媒體常講「不吃不喝多少年才能買房子」，指的就是房價所得比；貸款負擔率則代表房貸會吃掉多少薪資。政府長期監測這些數據，確認房市是否過熱。

根據最新數據，台南房價所得比為8.29、貸款負擔率是33.11%，排行六都第四，且皆低於全國水平。

細看數據，2020年第三季後，房價受漲勢推升，使房貸負擔率從「可合理負擔房屋貸款負擔率的可負擔能力分為四級：可合理負擔（房貸負擔率<30%）、略低（30%≦房貸負擔率<40%）、偏低（40%≦房貸負擔率<50%）、過低（房貸負擔率≧50%）」升到「略低」；雖不及台北遠超過負擔能力「過低」的紅線，但已顯示出警訊。

不可否認的是，房價已讓民眾感受到負擔壓力。因此，我上任第一年就著手規劃社會住宅，並向議會提案課徵囤房稅，儘早應對房價上漲的趨勢。

資料來源：內政部、台南市政府都發局　製表：未來城市FutureCity

另外一個觀測數據，就是衡量「建物買賣移轉棟數」。近三年來，台南各季買賣移轉棟數，約維持在五至七千棟；整體交易量是六都最少，且少有大幅波動，不似其他縣市出現前後季驟增或劇減的情形。

觀察房價和交易量，台南房市雖在價格面出現漲幅、民眾逐漸無法負擔——這可能與原物料及人工價格上漲有關，但仍是一項警訊。好在建物交易量維持穩定，市府須繼續控制房屋供給，避免過熱。

持續興辦社宅，助青年和弱勢安居台南

產業投資、人口移入、環境提升能促進城市發展，伴隨而至的房價調漲無論緩急，不見得人人都負擔得起。此外，台灣的住宅支出，通常占了家戶消費的四分之一，首當其衝的就是初入職場的青年、社會或經濟弱勢者。

因此，市府除了監測房市動態，還該做哪些事？

首先，我們興辦只租不賣的社會住宅，目前已累積規劃6,480戶，並用兩種做法持續增加數量：

1. 公地蓋社宅：市府自辦或由國都中心興辦，土地來源則以閒置公有地為主。
2. 公辦都更取得社宅：在重要都更案，營市府提供容積獎勵，要求建設公司回饋市府社會住宅。尤其是房價上漲潛力高的基地，如東區、永康、新市、仁德等行政區，更要求建商增加社宅數量，從供給面減緩住宅壓力。

資料來源：台南市政府都發局　製表：未來城市FutureCity

其實，爭取社宅並不容易，辛苦的同仁需要一邊與中央溝通協調土地；一邊構思兼具社福功能的社宅設計，例如設置托育中心、幼兒園、日照中心等機構；還要舉辦社區說明會，化解民眾對社宅的疑慮，不讓政策美意變成鄰避設施。（延伸閱讀｜社宅之都維也納：62%市民住社宅　總統女兒、足球巨星也愛住）

多元住宅補貼、包租代管減輕租屋族負擔

除了增加社宅供給，我們也積極推動住宅補貼。

例如，以「包租代管」策略增加社宅——在第一期與第二期，我們積極溝通、釐清租客與房東的疑慮，漸漸樹立口碑，最終媒合了1,023戶、執行率提升至85.25%。來到第三季，我們預計擴增到1,600戶，望符合資格的朋友能盡快申請。

台南市政府推動社會住宅包租代管，已漸有成效。圖片來源：台南市政府

在租金補貼部分，民眾申請也相當踴躍；從2015年到2020年，申請戶數從三千多戶增加到九千多戶，核准率更達83.3%。

2021年，我們擴大適用群體，不只限定經濟弱勢，還新增單身青年及婚育家庭；且採分區分級制度，每月補貼額度從2,000至4,000元不等。即便申請數量超過計畫標準，市府還是盡量給予補助；相信藉由實際支持，可減少租屋族的住宅負擔。（延伸閱讀｜別人的國宅是保障低收入戶，台灣的國宅為何卻淪「抽樂透」？）

嚴打炒作、立囤房稅，台南走在前頭

追求城市的居住正義，除了公部門擴大社宅供給和補貼，我認為更積極的作為，是改革房地產市場結構。

過往的房地產市場，因進入門檻高、資訊獲取不易、市場不夠透明，給了有心人士趁機哄抬炒作的空間。不過，我國經歷住宅法、實價登錄、房地合一稅、平均地權條例等立法與修法後，賦予政府更多的工具和手段，推動居住正義。

在台南，我們一手跟中央合作懲戒炒作者；另一手推動台南市版的囤房稅立法，以維護正常房市秩序，並成為矯正房市的重要手段。

 一但被我們發現或接獲通報，有疑似出現炒作紅單或廣告不實的情形，地政局長陳淑美會親自領軍，連同消保官、建管等單位稽查，不肖業者絕無僥倖機會。

像去年三月爆發、有千人排隊的遠雄「明日讚」一案，遠雄尚未規劃好商品資訊，就舉辦限量抽籤選戶的活動；我們由地政局蒐集事證、移請公平會裁處，最終認定影響交易秩序，總共對遠雄開出新台幣380萬的罰鍰。我要以此敬告業者，千萬別挑戰台南市政府打擊炒作的決心。

市版囤房稅台南市囤房稅規定鎖定擁房非自主者，採累進稅率課徵：非自住房屋一戶者每戶為1.5%；二至三戶者每戶為1.8%；四至五戶者每戶為2.4%；六戶以上者每戶為3.6%。方面，台南市也於去年底通過立法，將在今年七月施行。另外，為避免房東把稅額轉嫁到租客、鼓勵釋出房屋，台南市特別結合租賃專法，只要屋房東願意參加包租代管，就可適用單一稅率1.5%。

台南以多元的政策工具，積極取得社宅用地、擴大補助；同時嚴查不法、訂立囤房稅法來保障正常的交易秩序。我認為，改革永遠沒有最好、只有更好，追求居住正義我們會持續努力，讓讓台南朝可親、可及、可居的城市前進。（延伸閱讀｜老年人口比例最高，卻要做智慧城市？台南化石小鎮的改造故事｜黃偉哲專欄）

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