淨利率48%，香港地產商憑什麼快比台積電還會賺？

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但這不是因為他們掌握了什麼獨門技術，而是寡頭壟斷加上高地價政策共同造就的結果。香港因此成為一個反面教材：一座擁有所有成功條件的城市，如何被失衡的土地市場一步步拖垮。

在一般情況下，世界上的任何一家公司，只要能在扣除貨物成本、薪資、稅負及其他所有開支後，將約10％的收入轉化為利潤，就算是財務穩健了。但對那些極成功的企業來說，尤其是在蓬勃發展的新興產業中占有獨特地位的公司，利潤往往更高。

微軟在過去30年平均淨利率達到28％。

台積電自1992年以來，平均淨利率更高達34％。這兩家公司每年都投入數百億美元於研發，以捍衛其技術優勢：因為一旦稍有落後，就可能對其豐厚的利潤造成致命打擊。

然而，說到賺錢能力，獲利豐厚的科技巨擘仍比香港的地產開發商遜色。香港的房地產龍頭新鴻基地產，自1990年以來的平均淨利率高達48％。

它與香港的一些同業不僅是全香港、全亞洲，更是全世界最賺錢的幾家企業。香港的大型開發商及他們那些富可敵國的老闆，並非掌握了某種全世界都學不來的獨門建築技術。

他們數十年來持續獲得的驚人暴利，其實是這座城市中強勢寡頭壟斷長期存在的結果。

四大家族如何壟斷香港？

由李嘉誠創辦的長江實業集團，以及由鄭裕彤創辦的新世界發展，與新鴻基地產和恒基兆業地產，共同構成了香港地產業的「四大開發商」。1970年代至1980年代，一些歷史悠久的英資洋行（例如地產開發商九龍倉和會德豐），以及經營港口和電訊業務的和記黃埔，都被香港地產界的新興巨頭收購合併。

儘管香港向來以貿易樞紐和冒險進取的精神著稱，但在這座城市最頂級的富豪中，那些在香港本地發跡的，幾乎全都是地產開發商或他們的子女。

李嘉誠在香港地價跌至谷底時所做的精明決策，使他在香港現代史的大部分時間裡都穩坐首富之位。恒基地產的創辦人李兆基緊隨其後，接著是鄭裕彤的長子鄭家純。

地價不斷飆升，徹底改變了香港的經濟結構，以及能在此蓬勃發展的商業型態。1965年，國際科學管理協會就指出：「高昂的地價考驗著香港工業企業家的應變智慧。」

此後數十年，凡是需要大量空間的企業，成本上升的速度遠遠超過營收的成長。那些曾經推動香港走向繁榮的製造業，紛紛把生產基地遷往他處。製造業占香港經濟產出的比重，從1980年代中期的20％，到20世紀末萎縮至僅剩5％，如今更降至1％。（延伸閱讀｜千金難買早知道！30年前政府若推這項稅改，台灣房價不會從此失控）

2008年後的爆富機遇

高昂的地價使得香港比其他主要金融中心，更容易受到房地產市場景氣起伏的影響。亞洲金融危機之後的十年，對香港那些擁有大量土地的精英階層來說是一段艱難時期，但接下來卻是一生難逢的爆富機遇。

2008年，當全球多數地區的房地產市場仍在全球金融危機的衝擊下掙扎時，香港的房地產市場隨著中國經濟規模的爆炸性成長，即將跟著暴漲。

作為通往這場史上最大經濟成長浪潮的門戶，香港不僅是貿易樞紐，更像「金融肺葉」，讓無數的中國企業與日益富裕的13億人口，得以透過它呼吸到外界的空氣。從2008年底到2018年底，即使扣除通膨，香港的房價仍暴漲了約150％。

根據全球房地產服務公司世邦魏理仕（CBRE）的資料，到了2019年，香港平均住宅價格已攀升至124萬美元（約新台幣3,900萬元），比溫哥華的平均房價高出約40％，更比倫敦高出80％。

即使如此，那個數字仍低估了香港房地產的昂貴程度，因為香港住宅的面積遠小於世界多數地區。

同年，香港居民購買房產平均每平方英尺要支付2,091美元（約新台幣66,000元），幾乎是紐約市的四倍。（延伸閱讀｜容積獎勵換社宅：歐美視為建商義務，台灣卻當開發誘因，居住正義又落空）

高地價是政策，還是意外？

或許現實中未必真的有一個黑箱密室，官僚、政客、地產大亨在裡面勾結想坑害市民、讓大家買不起房。許多政府官員公開表示（甚至可能出於真心），香港並沒有所謂的「高地價政策」，政府也無意讓房價維持在天價。

但香港問題的核心其實很簡單清晰：這是一個所有土地都歸政府所有的城市，這裡的地價位居全球前列，而擁有地產公司的財閥都是城中最富有的人。

無論這一切是偶然形成、還是精心設計，是出於不良動機、還是貪腐因素，高地價政策都是一個不爭的現實。

一群開發商、擁有大量房產的富裕業主、以及官僚和政客的利益結構，共同造就了這個局面。

若要證明長期高昂的地價如何重創一個原本具備所有成功條件的地區，香港無疑是最鮮明的例子。這裡有冒險進取又充滿創新活力的人口、低稅負、監管寬鬆，又是通往中國這個全球最大消費與生產市場的門戶。

然而，香港卻因失衡的土地與房地產市場，把令人稱羨的優勢轉化為沉重的負擔。如今香港的收入水準已明顯落後常被拿來相提並論的東南亞城市國家新加坡。（延伸閱讀｜為什麼努力工作，永遠比不過早一步買地？）