當時，房地產漲價歸私、地方政府財政困難、土地房產所有權迅速集中、私有化等都市土地改革的失敗，帶動土地漲價，使投機行為更猖獗。都市房價經幾次波動已達天價，房地產成為昂貴貨品，需要大量資金或長期信用才可獲得。
崛起的中產階級雖受惠於經濟發展，但也苦於一屋難求。礙於房價過高，市民委身在品質低落的社區環境中，也使市中心老舊（眷村與違建）、社區破敗與擁擠情形越來越嚴重。
此時，崛起的市民階級已難以接受混亂市容，與缺乏公共空間設施的居住環境。都市的住宅危機如同「經濟奇蹟」的鏡像，映照出難堪又無奈的生活處境。所以，政府有責任提供廉價住宅，已成為社會共識；長期以來國宅不足的問題，此時已沒有可迴避理由。
國宅廣建，為何仍解決不了住宅短缺？
1976年，政府頒布「廣建國宅計畫」，國宅重新被視為一種可對經濟作出貢獻的建設計畫，並應提供不同經濟條件的市民能負擔的住宅。
無奈事與願違，從台北市國宅配售對象的統計顯示，基地拆遷戶加上牴觸公共工程拆遷戶已占了當年度近七成的配售比例。也就是說，能發放給一般市民登記抽籤購買的數量其實不到三成。顯見大張旗鼓的國宅計劃，並未真正解決住宅短缺問題，不過是經建計畫下的配套措施。
由於國宅興建數量嚴重不足，縱使已經保障低收入家庭購買條件，也會因「依工程拆遷或其他特殊情形，報經上級國民住宅主管機關核准」等例外的允許，而大開後門。
因此，大部分「六年國宅計畫」的住宅未經公開申購程序就已經分配完畢，且根本無法保證承購者確實是低收入家庭。有些國宅則是委託公民營企業單位興建，並優先配售給該企業所屬員工，導致承購人未達家庭收入標準規定的情形比比皆是。
都市更新，卻造成城市縉紳化
廣建國宅計畫其實是政府首次認真面對住宅供給問題。只是，由政府直接興建國宅，三級政府下設國宅專責單位，並興建大規模國宅社區——這看似權責分明的國宅主管機關，仍是多頭馬車、各自為政。
國宅機關所規劃的國宅社區，售價由國民住宅主管機關參照附近房地產市價，再酌予折減，並可依15年以上分期攤還貸款。同時，擬定貸款額度不得低於售價的70%，承購人居住滿一年後，即可將該住宅及基地出售、出典、贈予或交換等規定。主管單位也可選擇自行設計或透過公開競圖方式，委託建築師設計，進行興建工作。
1971年內湖山坡地上的中央新村社區，是當時政府興建的國宅之一。圖片來源：《台灣公宅100年》
以台北為例，在市中心直接興建國宅，多從既有眷村社區改建，並集中在萬華、古亭一帶；山坡地開發國宅社區，多在北投、內湖與萬芳一帶。
國家為求持續發展，往往讓大型經濟計劃排擠都市空間用地；經濟價值較高的土地被保留為商業用地，或興建成高級住宅社區，市中心老舊眷村也被大量拆除，以增加土地利用效能。同時，政府解禁山坡地、開發郊區新市鎮，作為將人口疏散的新領地。
都市更新不僅僅是市容改造與空間利用形式改變，也是讓居住者的更新及縉紳化現象，同時展現在市中心眷村改建與郊區新建的國宅社區上。
國宅促成樂透地產夢興起
國宅政策過度強調住宅「量」的目標值，始終未能真正思考受益者是誰。
在興建數量不足的情況下，若只是建造「低於市價的住宅」，得利者仍是較有能力的中產階級，低收入者只能望梅止渴。低收入家庭即便有能力負擔分期貸款，也會因缺乏自備款，連最小、最便宜的國宅都無法購入。
1980年起，台北市開始供應出租國宅，看似呼應低階層住宅的需求，然而出租國宅卻在1981年停止興建。這個現象顯示，自1950年代以來，國家建構提升「住宅自有率——有恆產者有恆心，無恆產者無恆心」的迷思，有如緊箍咒般困住政府與民眾。
1982年修訂《國民住宅條例》，為促銷國宅降價求售，直接開放軍公教等身分申購，更導致真正需要國家補貼的低收入者被排除在外。
且「樂透式」國宅說法在坊間盛行——中籤者往往轉手賣屋，即可獲得比市價便宜三成的價差利潤。這一項機制誘使都市買得起房產的市民階層萌發起「地產夢」，並讓國宅成為一種可投機，甚至是高報酬的商品。（延伸閱讀｜19位北市議員合推囤房稅！呱吉：賣掉父母房子創業後，現在連我都買不起房）
政府興建公共住宅開放軍公教等身份申購，低收入者卻常被排除。圖為民生東路新社區公教住宅。圖片來源：國家文化資料庫
強調住者有其屋，房價卻不停炒高
1987年解嚴，政治上逐漸轉型為形式民主的國家體制。為求市民選票支持，1991年政府持續頒布六年興建計畫。但是，這時國家權力已漸弱化，且資本家成為形式民主的金主，兩者結盟為新政商關係。這時演變成：國家一方面協助資本家掠奪國有土地，一方面進行推土機式的都市更新。
因為政府不應與民爭利的訴求喧囂塵上，1983年前後，國宅單位紛紛裁員或改辦其他學校工程及老舊眷村改建等業務。1990年以後，公共政策趨向「自由主義化」，也就是經濟自由化與國家去管制化，助長了政府不適合直接干涉住宅市場供給的聲音。
長久以來，國宅蓋得慢、蓋得差、蓋得不適宜等負面觀點，以及「樂透式」國宅分配不均等問題，使得民間普遍贊同政府應將興建國宅的經費，移作購屋優惠貸款或租金補貼。2015年，國宅條例走入歷史；直到2000年，政府宣告停止辦理直接興建國宅及獎勵投資興建國宅，並轉為購屋優惠貸款政策，這也與活絡民間房地產市場思維相結合，強化住宅是「商品」的認知。
視住宅自有率為圭臬的技術官員們，將「住者有其屋」的觀念深植在一般大眾的腦海中，此時房價仍舊不斷被炒作、推高。
而2002年修正《國民住宅條例》新增的「輔助人民自購」項目——指政府經核定，人民自行購置自用住宅，並向金融機構貸款時，可由政府補貼部分貸款利息。這項規定放寬了國宅承購人的身分，導引民眾購買民間興建住宅；美其名給予民眾更多彈性與自由選擇，實則助長民間炒房的風氣。國家完全將住宅供給讓渡給私部門，也給房地產業者更多興建住宅的誘因。
結果，台北市房價從未跌落的歷史常常被老台北人拿來談論，埋怨自己當年若「早知道」，無論房價多高都會購入。（延伸閱讀｜早買不如晚買？你可能已不小心成為助長房價的幫兇｜台灣房產霸權社會溯源）
當住宅成為投資標的
當「住宅」成為消費商品甚至是投資標的，只要提高集體消費的質與量，維持房地產的成長利潤，國家就能維持社會穩定的假象。
而立意良善的「住宅補貼」，補貼對象非真正的低收入階層，反而更加拉大貧富差距。直至今日，惡果仍然持續；完全仰賴民間自由市場的結果，就是導致房價持續上升，且缺乏其他替代性選擇。
再看2020年內政部公布的房價負擔能力指標，雙北房價所得比分別為13.94與11.72，意味著市民需要至少12年到14年不吃不喝才買得起房。
2021年台灣六都的房價負擔能力指標，台北、新北房價所得比分別上升至15.54和12.25。圖片來源：截自內政部不動產資訊平台
直接興建國宅是以「國家如何提供高品質的住居環境」給民眾，做為核心思考，並展現開發中國家都會住居的新形象，與周邊其他國家競逐現代化與進步的成績。
崛起的都市計畫專業與建築專業，也期待透過住宅密度與土地利用管制的都市更新機制，復興市中心活力與增加近郊空間的利用率。期許透過居住滿意度評估、系統計劃設計方法與住宅及居住品質設計準則等專業，打造出高品質住宅商品。
建築師也可自我期許，扮演文化領導者角色，向都會市民展現現代主義住宅設計高層化、集中化、隱私化的新趨勢，以及追求新空間形式與文化表現的歷史性目標。（延伸閱讀｜史上最年輕倫敦市長：我認罪，我癡迷於興建社會住宅）
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作者：沈孟穎 出版社：創意市集 出版日期：2021/03/25
