拚居住正義早有方法，只缺決心！德國實現永續住宅的3種路徑

在德國，民間組織和公民社會合作來實踐住宅計畫，不只承擔開發商責任，同時也是產權持有者。這和大多歐洲國家不同，德國有許多具抱負、不想在民間團體或房地產公司庇蔭下獨立行動的公民——他們想維持自主決策的角色，同時準備好自我組織以面對挑戰。這些團體承擔管理和財務的責任，且保持決策自由：例如如何設計樓層平面以及如何挑選新成員等。

但有個計畫倡議者必然要面對的問題：在大城市中，面對跨國資本強烈主宰的房地產市場，要如何獲得建築基地的機會？在這個問題意識之下，公民社會團體（例如那些服務特殊需求族群的團體）應獲得優先地位嗎？如果是，原因又是什麼？

從區隔到共融

數十年來，年長者、身心障礙與難民等族群分別獲得不同單位的援助、安置，傾向安置於城市的邊陲。這通常並沒有惡意，但卻將許多人從「正常世界」中區隔開來，而我們也早已習慣這種狀態。當某個機構決定為身心障礙族群做事，這種社會區隔也鮮少進入討論議程中。

難民、身心障礙者等特殊族群常被安置於城市邊陲，不同族群間的接觸頻率仍低。圖片來源：Shutterstock

德國自2007年簽署《聯合國身心障礙者權利公約》後，便開展將理論與善意付諸實踐的努力。現在，應是認真看待共融性的時候了，無論身心障礙與否，任何人都應可參與生命且被看見。最終，這種方法也得以涵蓋有需求的族群。

但不同族群真實接觸的頻率如何？有多少人每天都跟難民、移民、或身心障礙者接觸？善意與知識的開放態度早已存在社會中，但仍缺少具體實踐。

自組住宅作為共融性的先鋒

自組住宅試圖將計畫付諸實踐。社區住宅的一項特質是：致力建構兼具緊密關係，又有個人邊界的地方。所以，社區不僅是一個概念，更能清楚地被落實於日常生活中。

從決定整修、維護必要性到住戶協議，居民不可避免地被捲入互動與討論中，也可以隨時決定躲回到私人空間。除了以「跨世代」或「共老合作住宅」等概念來組織的團隊，那些持續致力於共融性概念的團隊更值得我們尊重。他們正在面臨挑戰，也同時擁有真正共融性生活的機會。他們能成為學習榜樣與示範計畫，展現呼應《聯合國身心障礙者權利公約》的日常生活。

自組住宅居民需互相討論、達成共識，共同決議社區事務。圖片來源：Bremer Höhe網站

相比之下，市政府通常以補充預算為由，決議販售土地。這種以減輕債務為目標的行為，會降低城市為市民提供公共服務的能力。在這種情況下，土地與建築物不該被單純視為貨幣資產積累，而應是可為城市和人口發展，提供價值的策略資源。

當有團隊表示準備好，同時承擔社會性責任且能自給自足時，我們就能看到理論與實踐的結合。如此，房地產在以固定價格與理念為核心，分配給這類計畫，不僅具有正當性，更是符合當下需求。

理念徵選和優先承購權

如果，市政府公有資產已被許多民間單位使用，重新公開招標既無必要也毫無意義。不過，將閒置資產轉交給自組團隊，可以加強現有公共服務，同時減輕行政工作與整修預算。這種「理念徵選」（concept procedure）的模式，能使在傳統房地產市場外、那些有社會目的性的建築行動成為可能。

但是，這種策略很少被使用，決策者時常躲在歐盟限制後面，缺少政治決心及對於事實的認知。多數情況下，僅在市政府預算內、為弱勢族群提供適當住宅是不可能的。因此，必須要把握適合建築物跟民間團體合作的機會。

雖然，市政府財務部門樂於販售給最高出價者，但這無論在社會與政治上都是非常短視的作法。市政府從販售所獲得的利益，很快便會被低收入族群的住宅租金補助用盡。

當可運用的公有房地產非常稀有，或有許多團隊競爭投標時，空間依照理念排序、以固定價格分配，而非價高者得乃合情合理。依循此策略，當自組住宅團隊在社會政治、生態與永續城市發展等觀點提出最具說服力的理念時，便得以獲得經營珍貴的公有財產的權利。德國圖賓根市政府便展示了，如何透過此程序，使整體城市得利的良好範例。

還有另一個不常被使用的好工具：針對某些已出售的特定土地，市政府當局可以簽訂與行使他們的「優先承購權」（option-to-buy for needs groups）。這種工具可被用於已劃定的都市計畫區內、行使都市更新相關條例時，或用於維持某種特定都市現況。德國慕尼黑市即採行這種前衛方法且證實其合法性。

同樣地，關鍵問題是你必須想要去做。（延伸閱讀｜史上最年輕倫敦市長：我認罪，我癡迷於興建社會住宅）

長期地上權的可能性

不過，仍有一個需要釐清的問題，就是市有財產到底該不該出售。

公有房地產展現一種朝向韌性都市發展的長遠潛力；我們一下擔憂城市萎縮、一下又是住房短缺問題。例如德國的萊比錫（Leipzig）與德雷斯頓（Dresden）兩座城市，在千禧年之初，都有大量住宅過剩的狀態；而現在，兩地房地產市場卻非常緊張，甚至宣稱發生住宅危機。

我們需要某種彈性，來因應快速改變的房地產市場和城市發展過程。在沒有土地或建築空間可以緩衝的狀況下，我們該期待市政當局如何因應改變？

另外一個很傳統，卻同時非常現代的政治性工具出現了：「長期地上權」。

由於缺乏經驗，這個策略被認為太過時，並歸類在單純的財務工具；但是，長期地上權確實提供給特殊用途空間一個長久（99年甚至更久）使用的可能性。

在德國《民法》中，其實僅允許30年的租賃協議；若違背合約的產權用途，可以提前取消合約。在長期地上權合約中都有清楚列出，產權持有者可因違約而提前取回產權；在剩下的合約期間，空間用途也可以更快速地依照所需年限重新協定。此外，透過協議降低地租，更使得援助有需求的族群、或其他在住宅關係中的弱勢者成為可能。（延伸閱讀｜房租翻兩倍！柏林人用公投對決歐洲最大地產巨獸）

經營長期地上權的範式：三生基金會

不只是公有財產，其他產權持有者也同樣能採用這種方式：德國哈廷根—魯爾（Hattingen an der Ruhr）的「三生基金會」，宗旨是「社區導向居住」（community-oriented living）、「非炒作的持有型態」（no speculation land）、「永續」（sustainability）三個面向交織共生，已經運作了15年以上。

三生基金會策略性地利用資產管理來獲得房地產，並開放給公民社會團體租用，而長期地上權合約則保障了住宅計畫及基金會所期望的共同目標。

他們有個共同認知——建築基地不該只著眼於金錢收益最大化，而應做為一種為低收入族群開創非營利導向、有利於社會整體運作的資源。三生基金會至今已完成了31個項目，這雖不是非常大的數目，但可以是一種吸引企業、令其他人與基金會追隨的模式。

三生基金會取得舊校卡爾斯霍斯特99年的產權，並轉租給合作社、經營多戶住宅。圖片來源：《互住時代》

「決心」想做，最重要

政府不該再浪費時間，憂慮歐盟限制和糾結民法的缺失，而是該向其他城市學習，找到能夠達成政府最初的目標——為市民提供必須的公共服務。一旦這觀念層級上升為最優先地位，地方政府便可以匯聚論述與資源，為好計畫奮鬥。最後，卓越的都市發展便是奮鬥的回報。

當社會發現需求存在，我們就必須為了有需求的族群而行動——「我們」在這裡意指政治人物、政府與市民社會。在我們的城市中，建築基地總是供不應求，而確保這些資產能夠有目的性地分配給特殊計畫和團體，才能開創可能性。

無論是行使優先承購權、理念徵選或是長期地上權，都可以看出我們缺的不是工具與方法，而是實現的意願。（延伸閱讀｜別人的國宅是保障低收入戶，台灣的國宅為何卻淪「抽樂透」？）