「你這房子每個月租金是多少？」
「670歐元（約新台幣2萬2,633元）。」
「嗯，果然不出我所料，你繳太多錢給你的房東了。」他口氣平穩地說。
「我從來沒有見過我的房東，每個月我都用銀行轉帳給房屋仲介。」
「你的房屋仲介是阿姆斯特丹著名的黑心仲介，專門找外國人下手。以你家的大小跟老舊程度來評估，你要繳的租金不應該超過400歐元（約新台幣1萬3,512元）。」
「怎麼可能！那我現在應該怎麼辦？」
調查員讓我別急，給了我一個地址跟電話，說我可以去這個部門找人詢問接下來要如何處理。
在荷蘭，不只本地人，外國人也能透過完善制度，擁有合理的租屋金額。圖片來源：Shutterstock
隔天一早，我馬上去了這個離我家兩條街的鄰里中心（Wijk Centrum）詢問。在等待叫號時，有很多中東移民、老人⋯⋯也在等候專人幫他們處理房屋相關的問題。
等候區有幾張有點舊但保養得宜的木頭椅子，茶几桌上整齊排列著幾疊移民荷蘭及融入荷蘭社會的手冊。布告欄上則零散的釘著一些老人照顧服務或是街區BBQ的活動訊息。鄰里中心的職員似乎心情都不錯，手拿著沖泡咖啡和資料夾走來走去，遇到同事還會發出簡短的「呦呼」一聲打招呼。
接待我的是一位叫作尚特爾（Chantal）的女士，身形微胖的她，綁著長馬尾、穿著T-Shirt跟牛仔褲，說話慢條斯理，很親切的跟我解釋荷蘭的租屋系統。
原來，在荷蘭有三種出租類型的房子：
- 第一種就是所謂的社會住宅（social housing）。在20世紀初開始成立，房租低廉，由政府定價並評選租客，以確保中低收入戶有房子可以住。
- 第二種是所謂的自由市場住宅（free market housing），也就是類似台灣一般的租屋模式，房東可以自由調漲月租，租得出去即可。
- 第三種，即我住的這一種，叫作社會租金住宅（social rent housing），房東可以自由出租給想租的人，但是租金必須要依政府規定控制在一定範圍內。這是在1960年代後，因為占屋運動及舊水管區的街頭抗爭引發而創設的系統。
一般來說，房子越小、越舊，就必須租得便宜些。為此，政府設計了一個評鑑系統以決定租金的最高價格，以此類推分級。
而我的仲介，看準了身為外國人的我不知道這種規定，一開始便用自由市場住宅的昂貴價格將房子租給我。尚特爾又說，我有權提告仲介及房東，並要求賠償。但是由於這過程比較耗時費神，所以她建議我不如私下跟仲介和解，要求降低租金以及合理的賠償；而政府，可以幫忙發一封警告信給仲介公司，表示政府已經知道這件事了。
接下來的日子，我按照尚特爾的建議跟仲介聯絡。房仲公司派了一名高大的紅髮女子到我家，那回我有點緊張，不知道他們會有什麼反應，會不會覺得我跟他們租房還反咬他們一口？沒想到紅髮女子進到我家後，把手上的紙本資料夾往我的餐桌大力一放，接著就往廚房流理台一靠，雙手在胸前交叉，說：
「OK，所以妳想要怎麼樣？」
「啥？我想要怎麼樣！這句話是什麼意思？」我有點驚訝。
她有點不耐煩，但好像又突然想到，她有對我這個外國人解釋的義務，於是說：「妳覺得妳因為過去幾年的損失應該得到多少補償？」（How much do you want to compensate your loss of the rent from the last few years ?）
我聽著就更驚訝了，心想：「啥？我覺得我可以得到多少補償？」因為沒有想到會被問這樣的問題，大概有數十秒沒有搭話。紅髮女子看我的樣子顯然並不清楚會被這樣問，於是她就開價了。她說：
「不然這樣吧，我們會賠給你2,500歐元（約新台幣8萬4,453元），妳不接受的話可能比較麻煩喔！不接受的話我們老闆可能會跟妳鬧進法院。」
雖然後來想想當時不接受應該也不會怎樣，況且進法院應該也會受到鄰里中心的保護，但當時有點嚇壞了，想想2,500歐元（約新台幣8萬4,453元）好像很不錯！於是就答應了。
紅髮女子似乎很滿意我的答覆，感覺她當時心裡想的是：「太好了！今天很快，可以提早下班了！」
荷蘭租屋網站可看到不同地段、房屋的租金，是租客找房的一大來源。圖片來源：截自Kamernet網站
後來，真的如尚特爾所說的一樣，除了補償金外，我的租金也降到了每月400歐元（約新台幣1萬3,512元），這對我來說，真是天上掉下來的一筆錢！沒想到，身為一個外國租客也可以受到荷蘭政府的庇護，當時真的連作夢也沒想過呢！（延伸閱讀｜社宅之都維也納：62%市民住社宅 總統女兒、足球巨星也愛住）
事情過後的某一天，我在家旁邊的蘇利南人餐廳吃簡餐時，看到綁馬尾的尚特爾就坐在我旁邊吃著一碗五歐元（約新台幣169元）的雞湯麵。我很高興地站起來表達我的禮貌，跟她打招呼。我感謝她，由於她的協助我的租金降價了！
這位女士很有耐心的聽我滔滔不絕講到一個段落，微笑著跟我說：「我想你把我誤認成我姊姊了，我們是孿生姊妹，我姊姊在舊水管區的鄰里中心服務，而我在流浪漢之家服務。不過沒關係，很多人也常常認錯我們兩人，找我們向對方道謝呢！」（笑）（延伸閱讀｜「最友善二房東」崔媽媽來了！社會企業修老屋，做房東與弱勢租戶的仲介）
未來城市＠天下｜面對房東漲租，台灣能向荷蘭學什麼？
A：並不是所有房東都能任意漲租。荷蘭的出租住宅大致可分為社會住宅、受管制租金住宅，以及自由市場住宅。只有自由市場住宅，房東可較自由調整租金；其餘類型則受到政府租金制度規範。其中，受管制租金住宅設有「租金評鑑系統」，依據房屋面積、屋況、設備與所在地等條件，計算合理租金上限。如果房東收取超過標準的租金，租客可申請審查，要求降租，甚至追回過去多付的租金。
A：荷蘭租客可向政府機構或地方租客服務中心提出申訴，由專業人員協助檢查房屋並評估合理租金。如果確認房東收費過高，租客可以要求降低租金，並追討過去多繳的費用。這套制度讓租客不必單獨面對房東，而是有完整的行政與法律支持系統作為後盾。
A：房東能不能漲租，取決於租約狀態。只要租約尚未到期，房東原則上不得任意調漲租金，除非契約中已明文約定特定時間點的租金調整方式。若房東在租期內要求漲租，房客可依內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」主張權益，並可撥打1950消費者服務專線或向地方政府申訴。
租約到期後，房東可於續約時提出漲租要求。2025年9月，內政部部務會報通過《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，擬規定房東若續約漲租，須於租期屆滿6個月前通知，且漲幅不得超過行政院主計總處公布的「房租指數年增率」。不過，目前該修法尚未完成立法程序，因此尚未正式施行。
相關資訊可參考：內政部《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案說明。
A：在租約尚未到期時，房東不得以房價上漲、通膨或稅負增加等理由任意調漲租金。若房東堅持漲租，房客可準備租賃契約、租金支付證明及相關對話紀錄，撥打1950消費者服務專線，或向地方政府消費者服務中心申訴，以維護自身權益。
A：荷蘭的經驗顯示，面對房東漲租，政府不能只依賴市場機制，而應建立透明且可執行的租金管理制度。荷蘭透過租金評鑑系統，依房屋大小、屋況與設備訂定合理租金標準，並結合鄰里中心與租客權益組織，提供租客申訴、降租及追討溢付租金的協助。相較之下，台灣目前仍缺乏完整的租金審查與在地支援機制。這說明政府若要有效回應房東漲租問題，除了訂定制度，更需要建立可近性高的諮詢與救濟網絡，讓租客真正獲得保障。
作者：鄭采和 出版社：時報出版 出版日期：2024/02/06
