我從荷蘭搬回台灣後，在開始寫作這本書時，曾回到新水管區拜訪租金協調部隊。
我將雨傘上的水甩乾，將半溼的外套放在走道的暖氣爐上烘乾，就上樓尋找我要採訪的對象——奧斯卡．弗賴先生（Oscar Vrij）。
「Vrij」在荷蘭文的意思就是「自由」，觀察荷蘭人的職業與他們姓氏（通常和祖先所從事的職業相關）的相關性，總讓我覺得很有趣。奧斯卡是一位阿姆斯特丹大學畢業的社會地理學家，也是租金協調部隊的領隊。外型看來高瘦、有活力，穿著牛仔褲及方格襯衫、戴著細邊框眼鏡的他，拉了張辦公椅子在我對面坐下。
我向他解釋，由於我以前曾在阿姆斯特丹居住多年，想構思一本關於阿姆斯特丹城市規劃與建築思維相關的書籍；而其中很大的動機來自住在阿姆斯特丹的這些年當中，曾經接受過租金協調部隊的協助降租。（延伸閱讀｜「你繳太多錢給房東了！」荷蘭租金系統評鑑，幫租客討賠償、降租金）
奧斯卡聽了微微一笑，點點頭，暗示要我接著問問題。我說現在在台灣，甚至很多亞洲其他國家，都面臨著年輕人找不到合理租金的住房問題，我一直很好奇租金協調部隊的成立背景和歷史。
奧斯卡告訴我，租金協調部隊的歷史可以追溯到上個世紀七〇年代的舊水管區。當時的舊水管區破敗不堪，政府本來的計畫是拆除重建大部分的房子，但是在街區及年輕人的抗爭下，大部分的房子還是被保留了下來，採取改建的方式逐步進行都市重建。
當時，就有相關為了保障租客利益的街區志願者組織。到了1996年，這些志願者組織被提升到比較專業的層次，並且在整個阿姆斯特丹市內的不同次分區中，都有一個由政府支持的小小團隊。
保障租客權益的志願者，和地方政治人物總是有著密不可分的關係，租客也占著投票人口的極大部分，所以地方政治人物及政府也願意金援這些租客組織。
荷蘭城市裡建置中的社會住宅。圖為阿姆斯特丹的社會出租住宅。圖片來源：Shutterstock
而水管區（包含舊水管區及新水管區兩個部分）的租客權益組織，一直是阿姆斯特丹內向心力最強的民意團體。在水管區的房子，大約有四成的房子為社會租金住宅，三成為住宅法人所擁有的社會住宅，而剩下三成則為自由市場住宅。
奧斯卡扶了一下他的眼鏡，接著說：「阿姆斯特丹的住宅市場除了傳統定義的社會住宅（約占全市的48％）外，還有一種叫做社會租金住宅，就是普通的房子，但是受到租金的上限管制。」
一般來說，比較老舊及室內空間比較小的房子，就會被政府指定為社會租金住宅。至於租金管制的上限，則有一個被稱為點數系統（point system）的制度來決定。
在點數系統內，包含有室內面積大小、有沒有中央暖氣、建築外牆的保暖程度、廚房的大小新舊、廁所的品質、有沒有浴缸、有沒有花園陽台或是露台等因素來決定評點。點數越高就代表房子越高級，越不適用於社會租金宅的租金上限管制。
值得注意的是，阿姆斯特丹過往的傳統中，「地段」在這個國家點數制度裡面，並沒有占任何比重（雖然地段是決定自有住宅價格的一個重要因素）。因為除了阿姆斯特丹，荷蘭其他城市也採用這樣的系統，而且社會住宅的比例也在全國房屋市場占很高比例，因此在首都阿姆斯特丹市租屋，不會跟其他城市租屋的租金差異太大。
荷蘭的租金系統線上審查，可協助租客檢查租金是否合理。圖片來源：截自Huurteam-utrecht網站
截至2020年，全阿姆斯特丹市大約有45個人在租金協調部隊裡工作，包含舊水管區及後來納入的新水管區所隸屬的阿姆斯特丹南行政分區最多人，共十人。
奧斯卡說，他希望把隊員控制在一半法律專業人員，以租客法的立場去協助租客協調應該被規範的租金範圍及身為租客的權益；而另一半，則來自占屋者。
奧斯卡說：「與其稱他們為占屋者，不如稱他們為住居激進主義者（housing activists）。他們的責任是負責發現問題，或是去和政府開協調會，必要時用些串聯性的手段去抗議，或是幫租客爭取他們的權益。」
因為舊水管區的都市重建歷程，住在阿姆斯斯特丹的租客慢慢地意識到自身的權益，也建立起日益堅固的支持體系，去延續這樣的傳統。而且在民主的體制內，地方政治人物必須回應選民的選票，所以青年政治家往往可以引導社會的輿論風向，去保障自身的居住權——這樣的脈絡在其他國家較為少見，也不會發展到這麼極致；尤其對於華人國家來說，對於房地產作為財產權的保障意識更是根深蒂固。
但對奧斯卡跟舊水管區的住民來說，住房從來不是一種財產權的絕對保障，而是對人應有居住權的絕對保障。
在阿姆斯特丹這三種住宅系統（租金管制住宅、社會住宅、市場住宅）的相互協調之下，這座城市可以更自由地利用住宅的興建及翻新去調控各地區的人口組成配比。在各都市區域的開發及更新過程中，軟性的社會微觀調控可以賦予政府更大的權力，不獨讓市場及資本社會決定城市區域的生與死，而是讓租客更有尊嚴地選擇他們想要居住的城市區，並且不需要時常面臨到迫遷的問題。
阿姆斯特丹擁有三類住宅系統，不只能協調各區人口配比，也讓租客擁有更自由的居住選擇。圖片來源：Shutterstock
在降低租金的法律權益爭取上，1994年之後，阿姆斯特丹市政府規範面積小及老舊的房子，若租金低於720歐元（約新台幣2萬4,322元），租客可以爭取以點數系統去比對他所租房子的租金可否降低，就像我也曾經因為這套規則把租金降了下來。
然而這套規則在2016年開始有了改變，因為政府放寬了評分表點數的難易度，也提升了地價所占評分比的點數影響程度（33％）。以舊水管區來說，它的區位非常好，因此就算是很舊、很小的房子，只要房子位於水管區，得到的分數都會被拉高；意即大部分市區老舊的小房子都可以跨越評分點數的門檻，不容易被定義成社會租金住宅。（延伸閱讀｜房租翻兩倍！柏林人用公投對決歐洲最大地產巨獸）
以往阿姆斯特丹的房東多不接受一年以上的租約，因為只要租客在同一個屋子居住12個月以上，就有永久租用居住權；不過這項政策在2016年後也被改變了。轉為積極擁抱資本市場的阿姆斯特丹，開始可以接受兩年以下的短期租約，而且租客即便住超過兩年，也不會擁有像以前的永久居住權，這種改變等於是比較保障房東的立場。
不過奧斯卡說，有賴於他們積極爭取，從2020年起，只要原租金低於930歐元（約新台幣3萬1,416元）的房子又可以爭取以點數系統去判定可否降租，成為社會租金住宅。
「你們的工作非常有意思，」我對奧斯卡說。他淡淡的一笑，說：「我們只是整個荷蘭居住正義系統的一個很小的環節。」（延伸閱讀｜漲租金需審核、亂隔間恐入獄 64%瑞士人不買房，政府怎麼管房東？）
作者：鄭采和 出版社：時報出版 出版日期：2024/02/06
