台灣還要等多久！韓國「租屋三法」上路，租客如何不再被房東綁架？

2020年，韓國開始推動「租屋三法」改革，藉此提升租屋市場透明度並保障租客權益。圖片來源：Shutterstock

2025-08-13

文・彭揚凱（OURs都市改革組織秘書長）

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台灣租屋黑市結構與衍生的各種租住問題，眾所皆知且為民眾詬病已久，但政府總以各種理由迴避改革，除租補大灑幣外別無其它積極作為。

針對此，本文特別介紹韓國自2020年起推動的租屋市場改革，直面資訊透明、租期不穩與租金飆漲等問題，供自詡「進步改革」的執政當局與高喊「居住正義」在野政黨省思，也為台灣提供一面可借鏡的藍本。

韓國的租賃市場概況

2023年韓國住宅自有率約57%，同年住宅租賃契約總量約730萬件，包括民間出租與社會住宅，約佔住宅存量三分之一。另呈現「全租」與「月租」並存的雙元結構，此為韓國租賃市場最為特殊之處。

所謂「全租韓國全租模式形成有其歷史與經濟背景，源於1970至1990年代高利率環境、銀行存款報酬率遠高於通膨率，使房東能透過動用全租押金獲得穩定利息收益；同時，快速城市化與房地產價格持續上漲，促使房東將全租視為低風險的資金運用方式，而租客則因房價高企、貸款限制嚴格，選擇以一次性押金換取免月租的居住方案。」（전세），是租客一次支付約50％～80%房價的大額押金，然後原則上不需支付月租金，租期屆滿後全額退還。此模式對房東而言，可一次性獲得可觀資金進行投資或償還貸款，但同時須承擔市場利率波動與押金返還壓力；對租客來說，租期內可免除持續繳納租金的現金流壓力，且在約定的租期內享有相對穩定的居住權，不必頻繁搬遷。

與此相對的「月租」制度，則以每月收取租金為主，押金金額相對較低；但租客需持續支付租金，現金流壓力較大。市場中亦存在「半押金加月租」的混合型態，兼具押金與定期繳租的特徵，供應彈性較高。

據韓國國土交通部《韓國房地產與租賃市場分析報告》（한국 부동산 및 임대차 시장 분석 보고서）數據，「全租」在租賃市場的占比持續下降：2000年初約為65%，至2022年降至約41%；同期月租（含半押金與月租）則升至約59%。在首爾，全租比例進一步降至約29%，月租達到約71%。

此變化反映，近20年來，高押金門檻與房價上漲，使租客愈發難以進入全租市場；房東的資金運用策略也由追求押金投資收益，逐漸轉向偏好穩定的現金流租金收入。

韓國-租賃市場-房價-住宅自有率-押金-租賃三法-居住正義-社會住宅-租金補貼從2022年韓國租賃市場來看，首爾的全租比例已低於三成。資料來源：韓國國土交通部　圖片來源：彭揚凱

改革背景與歷程

隨著2010年代房價與租金在首爾、釜山等主要城市快速上升，全租押金屢創新高，並伴隨詐騙案件全租詐騙（俗稱「깡통전세」）是指房東或中介以高於房屋實際價值的押金簽訂全租契約，或利用房產已抵押、高負債等情況隱瞞真實風險，導致租客在契約期滿時因房屋拍賣或資不抵債而無法取回全部押金。頻傳，許多租客因無力負擔高額押金，被迫轉向月租；月租市場則存在租期保障不足、續約漲幅無上限，導致租金負擔快速增加。加上整體租屋市場契約登記率偏低，資訊不透明且難以監管，出現青年與中低收入家庭陷入「進不了全租、負擔不起月租」的雙重困境。

住宅租賃保護法修訂聯盟-租屋-韓國-全租制度-月租制度-住宅租賃保護法-租屋契約 2019年十月，韓國住房市民團體、宗教團體、勞工團體及學術界等單位，攜手組成「住宅租賃保護法修訂聯盟」，並展開修法倡議行動。圖片來源：PSPD

此現象最終引發社會各界與媒體關注，促使租客團體、學者與部分地方政府發起行動，要求國家應儘提出對策因應。

韓國前總統文在寅執政後，2019年正式啟動韓國租賃住宅法令的修法，國土交通部與國會相繼舉辦多場公聽會與政策座談，廣泛蒐集學界、房地產業界、房東協會及租客維權團體的意見。

討論中，在野黨（國民力量黨）與房東團體認為應尊重市場自行調節，反對政府介入干預；執政黨（共同民主黨）及租客團體則提出契約登記、保障租期、限制漲幅等主張。雙方展開激烈論辯，一度陷入僵局。

2020年中旬，共同民主黨在國會取得壓倒性多數後，正式向國會提出稱為「租屋三法 2020年修法包含《住宅租賃保護法》與《不動產交易申報法》兩項法令，之所以稱為「租屋三法」，是韓國媒體與政界對推動租賃契約申報、續租請求權、租金漲幅限制等三制度改革的統稱，成為政治與輿論中的固定用語。」（임대차 3법）的修法草案，並於同年八月通過實施。

三大修法重點概述

上述修法，包括《住宅租賃保護法》及《不動產交易申報法》兩部既有法令增修，聚焦在租賃契約申報、續租請求權、租金漲幅限制三項關鍵制度改革，說明如下：

租賃契約申報：修訂《不動產交易申報法》新增「租賃契約申報」，要求一般住宅租賃契約只要押金超過6,000萬韓元（約新台幣129.5萬元），或月租超過每月30萬韓元（約新台幣6,477元），須在簽訂後30日內向官方系統登錄。申報內容包括房屋地址、雙方姓名、租期、押金與租金金額等，違反規定將面臨罰鍰。
續租請求權：修訂《住宅租賃保護法》引入「續租請求權制度」，在原本最短兩年租期的基礎上，賦予承租人主動請求續約一次的權利，使總居住期至少可達四年。承租人需在租期屆滿前一定期限內通知房東行使此權利，而房東只能在法律列明的事由下拒絕續約，例如自住需求、承租人重大違約或房屋計畫拆除重建等。
租金上漲幅限制：修訂《住宅租賃保護法》增設「租金漲幅限制制度」，規定在續租請求權行使時，租金漲幅不得超過5%，並授權地方政府可視市場情況設定更低的上限。惟該制度僅適用於續約情況，新簽契約則不受限制因當時立法討論時重點是房客租住穩定性，以及擔憂對市場租金調整造成過度干預，導致房東退出市場，因此未將新約納入限制範圍。

另配合「租賃契約申報制」實施，國土交通部於原「實價登錄系統」中增設「全國租金資訊平台」（전월세정보시스템），以申報取得的全國住宅租賃契約資料為基礎，統計並公開各地區的租金中位數、平均值、變動率及歷史趨勢。該平台並提供地方政府作為租金監測與政策制定依據，有助於提升市場透明度、減少資訊不對稱造成的租金負擔。

國土交通部實際交易價格查詢系統，於此可查詢不動產買賣交易、全租與月租住宅的價格資訊。

成效與面臨之挑戰

改革實施後，多項租賃市場指標呈現顯著改善。

據韓國土地住宅公社（LH）《2025年住宅租賃市場運作評估報告》報告資料主要來源包括韓國國土研究院《住宅租賃制度改善方案研究》（2024）、國土交通部「全國租賃契約登錄統計」、「調控地區租金監測資料」及地方自治團體行政統計。的官方數據，改革實施一年內，契約登錄率由約30%提升至近60%，部分大都市突破70%。2021～2022年間，約42%租戶行使續租請求權，平均居住年限由2.6年增至3.8年，租期保障明顯增強。續約租金漲幅由改革前的8%降至約3.9%，高壓調控地區則低於3%，顯示對租金上漲有一定抑制效果。

全國租金資訊平台在2022年的查詢量超過1,230萬次，地方政府現場稽查次數較改革前增加約1.7倍，顯示市場透明度與行政監管效能均有所提升。

然不諱言，執行上也面臨多項挑戰。特別是原本就反對「租賃三法」的國民力量黨，於2022年執政後便試圖限縮甚至廢除相關條款，尤其是針對續約權與5%漲幅上限，但由於國會多數為共同民主黨，始終未能如願。

今年二月，國土交通部委託「國土研究院」（KRIHS）提交《住宅租賃制度改善方案研究》報告由於《住宅租賃制度改善方案研究》報告未公開對外發佈，本文主要參考民間團體於2025年二月25日舉辦〈住宅租賃制度改善方案研究〉報告書評價座談會的會議資料，其對原始報告作了詳細的重點整理。，認為有「房東規避登錄」「濫用自住理由不續租」「新舊租金雙重結構」以及「出租房源減少」等問題，並提出部分或全面廢除三法關鍵條款的建議。此報告一經公布，被解讀為官方政策方向，隨即引發在野黨與租賃權益團體的反對。

目前最新狀況是，六月初再次政黨輪替後，李在明政府明確表示不會廢除租賃三法，但將針對出現的各種執行問題，提出對應改進措施。具體細節目前仍屬研議階段，尚待正式草案提出方可知曉。

**韓國租賃三法正、反雙方論點**
論點主題	正方論點	反方論點
房東規避登錄	房東以降押金、拆契約、轉月租等方式規避申報與限漲，顯示制度與市場脫節。	問題在於執法不足，應擴大登錄範圍、強化罰則與查核，而非放寬規定。
濫用自住理由拒約	2021到2022年拒絕續約案件中約41%以此為由，實務上不易查核，難以落實。	應建立事後入住追蹤與懲罰機制，防止虛假申請，而非削弱或取消續租權。
新舊租金雙重結構	續租限漲5%，造成房東透過新約抬價，扭曲市場。例如2022年首爾新約月租平均高於續約14到18%，熱門區超25%。	應透過修法將限漲範圍擴及新約，確保租金調漲幅度一致，而非削弱限漲制度本身。
出租房源減少	租賃三法導致房東退場，影響供給。2020～2022年出租房源減少約7%，高壓區降幅超10%。	出租房源減少，主因在於近年房價飆升、利率上升，以及「全租投機」崩盤，削弱三法無助供給增加。
制度總評與建議方向	三法抑制市場靈活性，加劇雙重租金與供給減少。應放寬限漲、縮小續租保障，並授權地方決定是否採行。	三法是居住穩定底線，應予維持，並落實登錄與查核、新租約納入限漲、強化房東租稅誘因，以及擴大社宅供給。