本文重點
- 租屋黑市規模驚人：全台102萬租屋家庭中，申報租賃所得的房屋僅32萬間，近七成房東逃稅。政府連基本的坪數、屋況都掌握不到，根本無法有效管理租屋市場。
- 愛爾蘭透明化成功經驗：愛爾蘭強制房東30天內登記租約，違者罰14萬元，並將登記編號與租金補貼連結。透過「蘿蔔與棒子」讓租屋市場透明化，成功建立租金管控機制。
- 台灣改革需要溫和漸進：專家建議三大改革：租金收入改採5%特別稅、設立大赦條款不追溯過往、長期出租享售屋免稅優惠，平衡打擊違法與穩定市場的需求
根據內政部資料，2019年全台租屋家庭約102萬戶；但財政部統計，自然人房東申報租賃所得的房屋只有32萬間，初估近七成出租房屋未申報租金收入。近年因政府擴大租金補貼，有效租約逐步成長；但政府仍未掌握坪數、屋況等細節資料，難作為施政依據。
「我真的想不到，在租屋資訊不透明的情況下，有哪個租屋制度改革會成功，」OURs都市改革組織秘書長彭揚凱長期研究各國租賃制度，他發現，許多歐洲國家的改革起點，都是「租屋市場透明化」。
以愛爾蘭為例，在租金與房價雙重上漲壓力下，政府於2004年通過《住宅租賃法》，規定房東在租約生效後的30天內，向政府設立的「住宅租賃委員會」（RTB）登記。登記內容包括：租金金額、地址、不動產資料、租期長度、租賃雙方基本資料。若房東未登記，將面臨最高4000歐元（約新台幣14萬元）的刑事罰金。
愛爾蘭也將租約登記編號作為租金補貼的必要條件。房客若無法取得編號，便無法領取補助，因此更有動機去檢舉房東。（延伸閱讀｜台灣還要等多久！韓國「租屋三法」上路，租客如何不再被房東綁架？）
透過「蘿蔔與棒子」並用，這種「租賃契約全面登記制度」好處多多。政府能依據資料，每季發布全國租金指數；後續也據此推動「租金壓力區」，限制特定區域的租金漲幅。
溫和革命路徑：租屋改革配合稅制調整，減少房東反彈
「不登記，就懲罰」的作法看似大快人心，然而，若房東因此選擇不再出租，壓縮市場供給；或調高租金，衝擊弱勢租屋族群，該怎麼辦？
「打擊違法與穩定市場之間，需要取得平衡，」彭揚凱認為，租屋市場透明，必須與稅制改革同步進行。
關鍵問題在於稅負差異。
出租住宅涉及三大稅項：綜合所得稅、房屋稅與地價稅；未來若售屋，還需面對土地增值稅與房地合一稅。光計算房屋稅，「自住」與「出租」稅率最高可差兩倍（1.2% vs. 2.4%）；地價稅也無法適用自住優惠，稅率從2‰跳升至10‰以上，最高相差27.5倍（2‰ vs. 55‰）。因此，不少房東為了避稅，選擇隱匿租賃行為，甚至要求房客以現金支付租金，以逃避查核。
即使政府推出公益出租人制度，讓房東享有稅負減免優惠，但吸引力仍然有限。因為這些房東未來若出售房屋，將無法適用「自住住宅」的房地合一稅10%優惠稅率與400萬元免稅額，長期算下來仍不划算。
雖然依法納稅是國民義務，但考量過去60年政府對租屋市場缺乏有效管理，若一夕之間全面要求合法化，勢必引發反彈。
彭揚凱建議三項「溫和漸進」的改革方向：
- 調整課稅方式：將租金收入自現行「綜合所得稅」中獨立，改採「特別稅」課徵，避免綜合所得稅的累進稅制，阻礙高收入房東的申報意願。改列特別稅後，政府可考慮5%以下的單一稅率。
- 設立「大赦條款」：在特定期間內完成租賃契約登記的房東，政府將不追溯過去未報稅紀錄。反之，在期限內未申報，則須補繳稅額並處以逃漏稅的罰鍰。
- 與未來售屋稅賦掛鉤：政府可以設計誘因機制，例如：房東若加入包租代管、長期租給經濟弱勢族群，租期越長，日後出售可享有高免稅額度，鼓勵房東釋出空屋。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱長認為，應該先促成租屋市場透明化，再配合租稅制度調整，漸進式改革。圖片來源：簡鈺璇攝影
崔媽媽基金會執行長呂秉怡則建議，應一併檢討囤房稅，提高非自住、未出租房屋的持有成本，抑制投資客為了賺買賣價差，將房屋長期閒置、不賣不租的情況。
根據2020年主計處普查資料，台灣空屋率約13%，等於每八戶住宅就有一戶處於閒置狀況。若能將這些房子釋出，再搭配租屋登記制度，不僅能改善租屋市場資訊不對等，也幫助買不起房的年輕人與家庭提升居住品質。
更重要的是，唯有揭露租屋市場全貌，政府才能根據實際狀況推動深水區的改革——租金管控、租期保障、租屋品質提升，進而健全整體的租賃體系。（延伸閱讀｜你也是城市幽靈人口嗎？百萬位租客未入籍，無法投票撼動居住政策）
從租不穩到安心住，台灣租屋改革得花一個世代
呂秉怡坦言：「租屋市場的改革，可能也需要一個世代，也就是30年的時間。」
但台灣的租屋族等不了30年。改革的第一步，就是讓陽光照進這個黑暗的市場。
只有當每一筆租約都攤在陽光下，每一個租屋問題都有救濟管道時，台灣才能告別「房東說了算」的時代，真正實現租屋的居住正義。
