「水電費每度六元，不分冬天、夏天，這樣合理嗎？」
「租約還沒滿一年，房東可以突然漲租嗎？」
「房東說不能申請租屋補助、不能報稅、不能遷戶籍，租約可以這樣寫嗎？」
身為租屋族，你也遇過上述困擾呢？
台灣租屋市場長期資訊不透明，租屋族常遇到漲租、修繕、押金、租補等糾紛。遇到問題時，應先檢視房屋租賃契約書或租賃契約，確認內容是否符合《租賃住宅市場發展及管理條例》及住宅租賃定型化契約規範，再決定後續處理方式。
本文整理常見的租屋問題、救濟管道，提供租屋族參。
【簽約常見問題】
Q6：房東可以要求房客不能申請租補？或同意租補，但房客須貼補房租？
Q7：房東表示，如果違反租約規定，可以單方提前解約，並收取三個月違約金？違約金怎麼訂才合理？
Q8：簽租約時，房東要求出示身分證件、財務證明或薪資報酬單，這項要求合理嗎？
Q9：房東表示，先付訂金才帶看房；看了喜歡，房東要求付先訂金才租給你，合理嗎？
Q12：提前退租的條件該怎麼訂？「得」提前終止租約和「不得」提前終止租約差異為何？
Q13：房東委託租屋仲介出租，房客需要支付半個月租金作為仲介費嗎？租屋仲介應負哪些責任？
以下是簽約常見問題：
Q1：什麼是「住宅租賃定型化契約」？房東一定要遵守嗎？
「住宅租賃定型化契約」是內政部針對住宅租屋所訂的契約規範，用來保障房東與房客雙方權益，內容包含租金、押金、修繕、提前終止租約、違約金，以及哪些條款「應該寫」或「不能寫」進租賃契約。
房東需要遵守相關規範。房東和房客簽訂房屋租賃契約書或租賃契約時，契約內容不能違反內政部公告的應記載及不得記載事項。例如，房東不得在租約中約定「房客不得申請租金補貼」，也不得以調漲租金或提前終止租約等不當約款，限制房客申請租金補貼。
如果租約中出現違反不得記載事項的條款，該違反部分可能無效；若屬於應記載事項，即使契約沒有寫，仍可能構成契約內容。房客若遇到相關爭議，可向縣市政府消費者服務中心、消保官、地政局處申訴，或申請消費爭議調解。
Q2：文具店或便利商店買的房屋租賃契約書合法嗎？
文具店或便利商店買的房屋租賃契約書不一定違法，但契約內容仍須符合內政部公告的《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》。如果契約中出現禁止房客申請租屋補助、禁止報稅、禁止遷戶籍、違約金過高，或把房東應負擔的責任全部轉嫁給房客等條款，該部分可能產生效力爭議。
因此，簽約前不只要看契約格式，也要逐條檢查內容。建議優先使用內政部或地方政府提供的住宅租賃契約書範本，並確認租金、押金、修繕責任、提前解約、違約金、水電費計算方式等重要事項是否寫清楚。
Q3：住宅租賃定型化契約「不得記載事項」是什麼？
住宅租賃定型化契約的「不得記載事項」，是指房東與房客簽訂房屋租賃契約書時，不能寫進租約的條款。這些規定主要是為了避免房東用不公平的約定，限制房客的基本權益。
常見不得記載事項包括：
- 不得要求房客放棄契約審閱期
- 不得約定廣告僅供參考
- 禁止房客申報租賃費用作為稅務資料
- 不得禁止房客遷入戶籍
- 不得把應由房東負擔的稅賦轉嫁給房客
- 房東不得故意不告知房屋瑕疵的責任
- 不得約定通知只能用電話方式
- 不得禁止房客申請租金補貼
上述都可能違反住宅租賃定型化契約不得記載事項。房客簽約前應逐條檢查，若已簽約後才發現，也可以向縣市政府消費者服務中心、消保官或地政局處詢問、申訴或申請調解。
Q4：房東可以在租約上禁止房客報稅、遷戶籍嗎？
不可以。房東不能在租約中約定「房客不得報稅」或「不得遷入戶籍」。依住宅租賃定型化契約不得記載事項，租賃契約不得禁止房客申報租賃費用作為稅務資料，也不得禁止房客遷入戶籍。
房客遇到這類條款時，可以先向房東溝通刪除；若房東拒絕，建議保留契約與對話紀錄，並向縣市政府消費者服務中心、消保官或地政局處詢問、申訴或申請調解。
Q5：房東可以要求因出租增加的稅金由房客負擔嗎？
不合理。依《住宅租賃定型化契約不得記載事項》，房東不能在租約中約定「因出租房屋而增加的稅賦，由房客負擔」。出租房屋所產生的稅賦，原則上屬於房東作為出租人的成本，不能透過租賃契約直接轉嫁給房客。
房客簽約前可要求刪除；若已簽約後才發現，建議保留契約與對話紀錄，並向縣市政府消費者服務中心、消保官或地政局處詢問、申訴或申請調解。
Q6：房東可以要求房客不能申請租補？或同意租補，但房客須貼補房租？
不可以。依《住宅租賃定型化契約不得記載事項》，房東不能在租約中約定「房客不得申請租金補貼」。如果房東要求「可以申請租補，但要額外加租、補貼房租，或負擔房東因此增加的成本」，也可能被認為是變相限制房客申請租金補貼，容易產生效力爭議。
房客若遇到這類爭議，建議先保留租約與對話紀錄，並向縣市政府消費者服務中心、消保官或地政局處詢問、申訴或申請調解。（延伸閱讀｜租屋補助全攻略：申請資格、婚育加碼、房東節稅重點與常見漏洞一次看）
Q7：房東表示，如果違反租約規定，可以單方提前解約，並收取三個月違約金？違約金怎麼訂才合理？
首先，房東能不能單方提前解約，要看租賃契約是否有明確約定，且契約內容仍須符合內政部公告「住宅租賃定型化契約」。房東不能只用「房客違反任何租約規定」這種概括條款，就直接要求房客搬走或支付高額違約金。
其次，若租約約定雙方可以提前終止租約，依住宅租賃定型化契約規範，原則上應至少提前一個月通知對方；若沒有提前通知就直接終止租約，違約金最高不得超過一個月租金。
比較合理的租約寫法，應明確列出哪些情況屬於重大違約，例如長期欠租、擅自轉租、破壞房屋、違法使用房屋等，並約定通知方式、改善期限與合理違約金。房客簽約前應特別確認提前解約與違約金條款，避免日後發生爭議。
Q8：簽租約時，房東要求出示身分證件、財務證明或薪資報酬單，這項要求合理嗎？
出示身分證是合理的。
房東要求出示身分證是合理的，主要是租約會寫上承租人與出租人的基本資料，包括：姓名、身分證字號、戶籍地址、通訊地址、聯絡電話。同樣地，房客也可以要求房東出示身分證件、房屋所有權狀或相關權利證明，確認對方是否為真正屋主、是否有出租權限，以及房屋是否為合法登記建物，避免遇到假房東或未經授權轉租的情況。
值得留意的是，房東不一定有權要求房客提供身分證正反面影本或印章。若房東要求留存影本，房客應謹慎處理，建議在影本上註明「僅供本租賃契約使用，不得作其他用途」，並遮蔽與租賃無關的資訊，以降低個資被挪用的風險。
不一定要提供財務證明或薪資報酬單。
財務證明、薪資報酬單、扣繳憑單、銀行存款資料或財產資料等，屬於較敏感的個人財務資訊。雖然房東可能是想確認房客是否具備支付租金的能力，但房客並沒有義務無條件提供完整財務文件。
若房東希望確認租金支付能力，房客可以改以較低風險的方式提供證明，例如出示名片、在職證明、工作證明，或提供近三個月薪資入帳紀錄的遮蔽版本。若文件中含有帳號、交易明細、公司內部資料或其他敏感資訊，建議只出示供核對，不讓房東拍照、影印或留存。
房客也可以依《個人資料保護法》主張自己的權益。若房東要求蒐集或留存身分證件、薪資證明等個人資料，房客可以請房東說明蒐集目的、利用期間、利用地區、利用對象、利用方式，以及不提供資料可能產生的影響。
Q9：房東表示，先付訂金才帶看房；看了喜歡，房東要求付先訂金才租給你，合理嗎？
房東要求「先付訂金才帶看房」是不合理的，也有極高可能是租屋詐騙。常見狀況是，房客一匯款完，就聯繫不到房東、房子也沒看到。因此，房客尚未實際看房、確認房東身分與房屋狀況前，不建議支付任何訂金、押金、保證金或看屋費。
比較安全做法是：先實地看房，確認房屋狀況與出租人身分，再討論是否簽約與付款。
如果房客已經實際看過房屋，也確認出租人是屋主或有合法出租權限，並且確定想租，但雙方還需要時間正式簽約，這時房東要求支付「訂金」保留房屋，這在實務上比較能被接受。
不過，房客仍應確認訂金金額、用途、是否可退、何時轉為租金或押金，並要求房東開立收據或留下轉帳紀錄。
請留意訂金的目的通常是保留優先簽約機會，代表雙方有意成立租賃關係，如果之後一方反悔，就會有訂金返還問題。因此，房客付款前，應以文字確認訂金何時退回，是否折抵租金或日後押金。
此外，訂金金額不宜過大，如果房東要求支付一個月以上租金作為訂金，對房客來說風險也比較高，應該提高警覺、謹慎應對。
Q10：房東主要擔心被國稅局查稅，要求每月現金支付房租，房客該如何確保權益呢？
房東要求房客每月以現金支付房租，並不一定違法，因為住宅租賃契約本來就可以約定以現金、轉帳或其他方式支付租金。但如果房東要求現金支付的目的，是為了避免留下紀錄、規避報稅，房客就應特別留意，並務必保留付款證明。
若房客以現金支付租金，最重要的是每次付款都要請房東簽收。簽收紀錄可以是正式收據，也可以是在租約附件的「房租收付款明細欄」中記載收款年月、金額、日期，並請房東簽名或蓋章。
財政部相關說明也提到，租金支付證明可以包含匯款單、銀行轉帳紀錄或現金簽收紀錄，這些都可作為日後查核或舉證資料。
需要留心的是，應避免只「交租金現金但沒有任何收據和記錄」，未來發生房東主張房客欠租、押金返還爭議時，房客舉證都會很困難。
建議房客每次付款後，至少保留一份由房東簽名的收據、收款紀錄、對話紀錄或拍照存證。（延伸閱讀｜租屋報稅懶人包：租賃所得稅怎麼算？房地合一稅2.0怎麼課？房東怎麼節稅？房客如何申報最划算？）
Q11：電費一度收六元，是合法的嗎？
不合法。內政部公告「住宅租賃定型化契約」，2024年七月15日後，用電採取兩種收費方式：一是以用電度數計費，每度電不得超過該租賃標的電費單「當期每度平均電價」，如果公共設施電費未向台電申辦分攤併入租賃標的電費者，房東不得額外收取；二是非以用電度數計費者，出租人收取電費不得超過該租賃標的電費單的每期電費總額。
如果是分租套房或雅房，常見情況是整戶只有一個台電電表，房東再以各房間分表計算電費，這不一定違法，但房東仍不能超過該期電費單的每度平均電價，也不能另外把未分攤進電費單的屋外公共設施電費加收給房客。
房東應提供台電電費單、分表度數紀錄，或其他可確認計算方式的資料，讓房客檢視電費計算方式，而不是訂一度電六元的計算方式。
房東若依然只收一度電六元，房客可向縣市政府消保或地政單位提出申訴。內政部表示，房東違反租屋電費的規定、經查證超收且不改正者，將被處以新台幣三萬元至30萬元罰鍰，持續不改善者，可加重處新台幣五萬元至50萬元罰鍰，且得按次處罰。
Q12：提前退租的條件該怎麼訂？「得」提前終止租約和「不得」提前終止租約差異為何？
首先，簽約時，雙方應明確約定租賃期間、租約到期之前，是否可以任意提前終止租約，這就是租約中提到的「得提前終止租約」或「不得提前終止租約」。
情況一、約定「得提前終止租約」，代表房東或房客在租期還沒到期前，可以依約提前結束租約，不過通常會約定一定的期間通知對方，並依租約約定提供違約金。依「住宅租賃定型化契約」規定，未先通知而直接終止租約者，違約金最高不得超過一個月租金。
情況二、約定「不得提前終止租約」，表示任何情況下都不能退租。不過，根據「住宅租賃定型化契約」，如果租賃住宅有危及安全或健康的瑕疵、房屋無法達到約定居住使用目的、房客因疾病、意外有長期療養需要等情形，房客仍可能依法提前終止租約，且房東不得要求賠償。
Q13：房東委託租屋仲介出租，房客需要支付半個月租金作為仲介費嗎？租屋仲介應負哪些責任？
房東委託租屋仲介出租房屋，後續承租時，仲介要求房客支付半個月租金作為仲介服務費，在實務上很常見。但收取仲介費是否合理，應該視房客是否事前知情、是否滿意服務、仲介服務費是否超過法定上限。
一是租屋仲介費不得高於1.5個月租金，依《不動產仲介經紀業報酬計收標準規定》，不動產經紀業或經紀人員經營租賃仲介業務時，可向租賃之一方或雙方收取的報酬總額，合計不得超過一個半月租金。
二是仲介費是服務報酬，不只是「帶看費」。租屋仲介除了帶看房屋外，也應負擔房屋資訊查核、屋主身分與出租權限確認、租賃條件說明、費用揭露、協助簽約與提供必要文件等責任。
此外，仲介應確保廣告與房屋資訊真實，不得以不實廣告或隱匿重要資訊誘使房客承租。若仲介在執行業務時，因故意或過失導致房客權益受損，經紀業應與經紀人員負連帶賠償責任。
