面對這些常見的租屋爭議，租客究竟該如何處理？
台灣租賃市場長期存在資訊不透明的問題，政府難以全面掌握房東與房客資料，也無法確保所有租賃契約都依照內政部公布的「住宅租賃定型化契約」簽訂。當爭議發生時，不少房客往往因為不熟悉法規與申訴管道，只能自行承受損失。
內政部原於2025年提出《租賃住宅市場發展及管理條例》修正草案，規畫納入三年租期保障、限制續約租金漲幅，以及強化租賃雙方權益等措施。
然而，內政部於2026年七月表示，將優先推動較具共識的修法內容，保障房客的條文，包括：三年租期保障、續約租金漲幅限制暫不納入本階段修法。這代表租客期待的制度性保障，短期內很難全面落實。
在政策與法規尚未完備的情況下，租客遇到修繕責任、清潔費、押金返還或續約漲租等爭議時，究竟享有哪些權利？又能透過哪些管道申訴與尋求救濟？本文一次整理清楚。
【居住期爭議篇】
Q1：租屋後，發現房屋漏水，房客可以提前解約，不付違約金嗎？
Q2：租屋處燈泡、馬桶或電器壞掉，房東可以主張是消耗品而拒絕修繕嗎？
【退租、租約到期的爭議】
Q8：租約到期後，房東沒有續約，也沒有要求房客搬走，會變成不定期租約嗎？不定期租約是什麼？
Q9：租約轉為不定期租約後，房東與房客雙方有哪些權利與義務？可以調漲租金嗎？
Q10：租約寫「回復原狀」或「現況返還」差在哪？退租時，需要幫房東重刷油漆嗎？
【租屋市場問題篇】
【居住期間常見的爭議】
Q1：租屋後，發現房屋漏水，房客可以提前解約，不付違約金嗎？
租屋後發現房屋漏水，房客不一定能直接提前解約，但如果漏水已影響正常居住，且告知房東後，仍不妥善修繕，房客可以依法提前終止租約，並不用支付提前退租違約金。
這主要是依據內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，條文提到租賃住宅如果無法居住（漏水、海砂屋、輻射屋），而有修繕必要，經房客定相當期限催告後，房東仍不在期限內修繕，房客得提前終止租約，且房東不得要求任何賠償。
房客處理漏水問題時，建議先保留證據，例如漏水照片、影片、牆面發霉或家具受損紀錄、與房東的LINE或簡訊對話、修繕報價單、管理員或鄰居證明等，在書面通知房東修繕。
如果漏水造成房屋一部分無法使用，例如房間、廚房或浴室因漏水無法正常使用，房客也可能依《民法》，按無法使用的部分請求減少租金。
Q2：租屋處燈泡、馬桶或電器壞掉，房東可以主張是消耗品而拒絕修繕嗎？
不行。房東不能主張租屋處的所有東西皆為消耗品而拒絕維修。
依內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」，租賃住宅或附屬設備損壞（冷氣、馬桶、微波爐、管線堵塞、馬桶堵塞）有修繕必要時，原則上也應由房東負責修繕；但若雙方另有約定、習慣，或損壞是因房客故意或過失造成，則可能由房客負責。
接近日常使用的消耗品，如：馬桶刷、遙控器電池，可由房客負責處理，但租約或點交清單名列的設備，則由房東負責修繕。如果房東不願意修繕，房客先確認租約、附屬設備清單與點交紀錄，釐清該物品是否屬於出租設備。
接著以LINE、簡訊、電子郵件或存證信函通知房東，說明故障項目、發生時間、影響程度，並要求在合理期限內修繕，通知時建議附上照片、影片或維修人員初步判斷，以利日後舉證。
若房東經催告後仍不修繕，依《民法》，房客可以自行修繕後請求房東償還費用，或從租金中扣除。遇到爭議時，可以向縣市政府消費者服務中心、消保官或地政局處詢問、申訴或申請調解。
Q3：房東能主張租屋處任何物品毀損，就算是自然耗損也要房客賠償？
不合理。房客是否需要賠償，應看物品損壞原因，如果是正常使用下的自然耗損，例如：20年的舊冷氣在自然使用下，某些功能壞掉，房東不能要求房客賠償新的，反之，房東應該協助修繕。
即使房客因個人關係造成物品損會，也不代表房東能要求房客「賠償新設備」，賠償通常以實際損害的範圍、物品新舊程度、物品折舊狀況、修繕費用。比方說：20年的烘碗機門被房客不小心撞壞，房東只能要求房客將門修好即可，不能直接按新品賠償。
為避免退租時發生爭議，房客應在入住前完成點交，拍照或錄影保存房屋、家具、家電、牆面、地板、衛浴、門窗與設備現況，並將已有刮痕、污漬、故障或老舊情形寫入點交清單。
退租時，也應再次拍照、錄影，並要求雙方現場點交，確認是否有超出正常使用的損壞。如此，才能避免退租時，被房東扣不合理的押金。
Q4：房東附的冷氣不冷、電費太高，能請房東換新的嗎？
房東附的冷氣不冷，房客可以要求房東檢查、修繕、清潔冷氣；但如果只是覺得冷氣太舊、電費太高，不太能要求房東一定要換新。房客可以與房東協商，例如由房東更換節能冷氣、雙方分攤費用、調整租金，或在續租時把設備更新列入條件。
Q5：房東可以在租約未到期就要求漲房租嗎？
不可以。租約未到期前，房東不能單方面要求漲房租；除非租約中本來就有明確約定漲租條款，或房東與房客雙方重新協議同意，否則房東不能片面調高租金。
如果租約期間尚未期滿，房東只是口頭通知「下個月開始漲租」，房客可以拒絕，並主張仍依原租約金額繳租。建議房客繼續依原約定時間與金額繳納租金，並保留轉帳紀錄、收據或付款證明，避免房東日後主張欠租。
房東也不能片面要求房客「如果不接受漲租，下個月就搬走」，在定期租約在租期內，房東不能任意提前終止租約，除非有租約或法律規定的終止事由，像是房客欠租、違法使用房屋、破壞租屋處。
不過，如果雙方租約寫明「得提前終止租約」，房東就可依租約約定處理。
意即，房東因漲租不成想提前終止租約，通常必須依約提前通知房客，並依租約約定負擔違約金或相關賠償，包括搬遷費、裝潢費等。房東不能只是以「要漲租」或「房客不同意漲租」為由，直接要求房客立即搬走。（延伸閱讀｜漲租六成、深夜破門 台日夫妻親揭租屋黑市：台灣房東權力太大了！）
Q6：續租時，房東能漲房租嗎？漲多少合理呢？
可以。續租通常代表雙方重新約定新的租賃條件，租金、租期、押金、付款方式與其他條款，都可以重新協議。因此，房東可以提出新的租金條件，房客也可以選擇是否接受。如果房客認為漲幅過高，可以和房東協商，或評估附近同類型房屋的租金行情，再決定是否續租。
至於漲多少才合理，法律沒有規定固定漲幅上限，比較實際的做法是參考「內政部租金查詢系統」，裡頭有各縣市、行政區的租金統計資料；或查看租屋網上同樣社區的租金價格。
不過，續租談判受租屋市場供需影響，如果當地租屋需求高、空屋少，房東可能較有議價優勢，這時房客可以比較「接受漲租」與「搬家成本」之間的差異，例如搬家費、中介費、新押金、通勤時間與生活便利性，再決定是否續租。
Q7：台灣租賃法規有規定房東漲租上限嗎？為什麼租金漲幅限制遲遲未通過？
台灣現行的《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃條例）並沒有規定自住住宅租約到期續租時的租金上限。也就是說，租約到期後，房東可以提漲租要求，看房客是否願意接受。
不過，內政部在2025年提出《租賃住宅市場發展及管理條例》修法方向，包括「保障 3 年租期」、「限制續約租金漲幅」及「強化租賃雙方權益保障」。在續約漲租部分，要求房東續約調漲租金前，應在租期屆滿六個月前通知房客，且漲幅不得超過當月行政院主計總處公布的房租指數年增率，確保租金調整合理。
租金漲幅限制之所以尚未正式完成立法，主要是這項制度牽涉房客居住穩定、房東財產權、出租意願、租屋市場供給，以及實際執行方式等多方利益平衡。
支持者認為，限制續約漲幅可以避免房東用大幅漲租迫使房客搬離，租屋族居住更安穩；但反對者看法是，限制漲租會使部分房東收回房屋，或在首次出租時先提高租金，反而影響租屋市場供給。
民間團體則多主張，租金漲幅限制不應只被視為單一管制措施，而應搭配完整的租屋市場改革。OURs 都市改革組織、崔媽媽基金會等團體即支持租賃條例修法，認為應保障租客穩定居住、限制不合理漲租，同時建立房東與房客雙方都能接受的制度。
比較完整的配套包括：建立透明租屋市場、強化租賃契約登錄與租金資訊揭露、提供誠實申報與合法出租房東合理稅賦優惠，並加強查緝隱匿租賃所得、違法出租或規避申報的情形。
此外，也可討論租稅優惠或政策誘因，像是針對合法出租、誠實申報、願意提供穩定租期的房東，給予適度稅負減免或其他優惠，鼓勵合法、合規房東繼續出租。（延伸閱讀｜台灣還要等多久！韓國「租屋三法」上路，租客如何不再被房東綁架？）
【退租、租約到期的爭議】
Q8：租約到期後，房東沒有續約，也沒有要求房客搬走，會變成不定期租約嗎？不定期租約是什麼？
租約到期後，如果房客仍繼續居住、使用房屋，而房東知道後沒有立即表示反對，會依《民法》第451條規定，原本的定期租約會被視為以「不定期限」繼續存在，也就是一般所稱的「不定期租約」。
不定期租約是指租賃關係仍然存在，但雙方沒有約定新的租約截止日期。除租賃期限外，原租約所約定的租金、房屋使用方式、修繕責任及其他權利義務，原則上仍會繼續適用。
租約轉為不定期後，代表房東不能隨時要求房客立即搬離。只有《土地法》第100條規定的強況，房東才能要求房客搬離，並終止租約並收回房屋，例如：
- 房東要收回自住或重新改建，需提出證明。
- 房客違法轉租房屋。
- 房客積欠的租金扣除押金抵償後，已達兩個月以上。
- 房客將房屋作為違反法令的用途。
- 房客違反租賃契約。
- 房客損壞房屋或附屬設備，且未為適當賠償。
- 不過，租約到期後並非一定會轉為不定期租約。例如房東已在租約到期前或到期時明確表示不再續租、要求房客搬離，就不適用《民法》第451條。
Q9：租約轉為不定期租約後，房東與房客雙方有哪些權利與義務？可以調漲租金嗎？
租約轉為不定期租約後，租賃關係並未消滅，只是沒有確定的終止日期，房東與房客原有的主要權利及義務，仍會繼續存在。
房客有權要求房東依原租約及法律規定，維持房屋可正常使用的狀態，並履行應由房東負責的修繕義務。房東不能只因原租期已屆滿，就要求房客立即搬離；或是不滿意目前租金而要求漲租。
此外，房東也不能僅因房客不同意漲租，就任意終止不定期租約或要求房客搬離。
房屋不定期租約的終止，原則上仍須符合《土地法》第100條所定的法定事由，例如房東收回自住或重新建築、房客積欠租金、違法使用房屋、違反租約或損壞房屋等，才能依法終止租約並收回房屋。
相較於定期租約到期後，房東可以要求房客返還房屋，不定期租約通常對房客提供較高的居住保障。
Q10：租約寫「回復原狀」或「現況返還」差在哪？退租時，需要幫房東重刷油漆嗎？
「回復原狀」指的是，房客須清空個人物品、拆除自行增設的裝潢或設備，並將房屋恢復到交屋時的狀態，但不包括正常使用的自然老化，像是牆壁斑駁、洗手台變黃。「現況返還」則是依退租當時的房屋狀況交還，原則上不必全面拆除或恢復成入住前的樣貌。
不過，現況返還並不代表房客可以免除故意、過失或不當使用所造成的損害賠償責任。內政部「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」亦將「回復原狀」與「現況返還」列為不同的返還方式，應由雙方於簽約時勾選約定。
以此推知，如果房屋住久了，牆壁變黃，不需要幫房東重新油漆，但如果是人為破壞，則需要視情況協助恢復原狀。
Q11：交屋時房東沒有整理，退租卻要求請清潔公司，合理嗎？
不合理。房客退租時，應將房屋清空並做一般程度的整理，但房東不能因為想把房屋整理到「比交屋時更乾淨」或接近全新狀態，或要求房客負擔專業清潔公司的費用。
內政部住宅租賃定型化契約規定，房客應盡善良管理人責任保管和使用房屋；房東只有因房客違反保管義務而造成的毀損，才須負賠償責任。
如果房東堅持請清潔公司整理，也只能要求房客負擔因房客造成的、合理且必要的費用，例如：房客養寵物造成地板髒污，否則房東不能任意指定高價清潔公司，再將全部費用轉嫁給房客，也不能將清潔費費用直接從房租的押金中扣除。
Q12：房客如何確保自己的權益，以免因清潔費而被苛扣押金？
建議房客保留入住的照片、影片、對話紀錄與屋況現況確認書；退租時也拍下當時的照片與影片。
當房東事後要求酌收清潔費時，能有憑證說明，並告知房東如果要求「一定要找清潔公司」，必須有租約依據或能證明房客留下超出一般使用程度的髒污，否則不能請求清潔費，更不能以此苛扣押金。
假如協商不成，房客可向房屋所在地的區公所、鄉鎮市公所申請調解，建議攜帶：租約、押金付款證明、入住與退租的照片和影片、退租點交紀錄；也可以使用行政院消費者保護會的線上申訴及調解系統。
調解不成立，房客可以向民事法院請求房東返還押金，並追討返還押金期間的利息。
【租屋市場問題篇】
Q13：台灣房客為何比較弱勢？
台灣房客較為弱勢，主要原因在於租屋市場資訊不透明、政府難以全面掌握實際出租情形，加上房東與房客之間的議價能力不對等。
雖然內政部已訂有住宅租賃定型化契約及相關規範，但許多房東並未確實使用或遵守。再加上，台灣並不用申報房屋租賃，政府難以掌握出租房屋、租金及契約內容，更不可能主動查核違法或不守法的房東，只能仰賴房客自己檢舉。
然而，租房的房客通常是沒有房產者，在需要維持居住穩定下，跟房東協商時往往處於弱勢，擔心被拒租、不續租、調漲租金或扣留押金。即使遇到不合理條款、修繕拖延或押金爭議，也可能因為害怕失去住所，而不敢拒絕、申訴或主張權利。
由此可知，台灣房客的弱勢不只是個人議價能力不足，也與租屋市場地下化、資訊不透明、法規執行困難，以及居住保障不足有關。（延伸閱讀｜全台102萬戶出租，七成房東未申報租金所得 稅改能終結亂象？）
Q14：台灣為什麼有租屋黑市問題？租屋黑市造成哪些問題？
租屋黑市指的是，許多房屋雖然實際出租，卻沒有完整進入政府可掌握的租賃、租金及稅務資料系統，導致租屋市場資訊不透明，也增加政府管理與保障租客權益的困難。台灣租屋黑市存
台灣租屋黑市長期存在，主要有以下幾個原因：
- 房東擔心出租後增加稅務負擔：房東擔心租賃所得被政府掌握後，須負擔所得稅或其他相關稅費，因此傾向以現金收租、不提供完整收據，也要求房客不得設籍、申報租金或請領租補。
- 私人租屋未全面辦理租賃登記：台灣未要求房東必須像房屋買賣一樣，逐件申報租金與契約資訊。目前政府掌握的租金資料，主要來自租金補貼、包租代管、租賃業者及部分申報案件，仍與民間租屋市場存在落差。
- 房客擔心遭到拒租或不續租：部分房客擔心申請租金補貼、申報租金支出、遷入戶籍，或向政府揭露租屋資訊後，可能遭房東拒租、漲租或不續租。
- 違規出租不容易被發現：出租行為通常發生在私人住宅內，若沒有房客申請補貼、設籍、報稅或提出檢舉，政府未必能立即知道房屋是否出租，以及實際租金、隔間與使用狀況。
租屋黑市會使政府難以掌握實際租屋人口、租金水準及房屋供給，也讓房客更容易遇到不提供正式租約、限制申請補貼、超收電費、違法隔間、拒絕修繕或任意扣押金等問題。當租賃關係缺乏契約、匯款紀錄及屋況證明時，房客日後主張修繕、返還押金或損害賠償，也會面臨較高的舉證成本。（延伸閱讀｜七成房東不報租金收入、300萬租客無保障，台灣租屋黑市何時見光？）
Q15：台灣有要修法改善問題嗎？
有。內政部於2025年提出《租賃住宅市場發展及管理條例》部分條文修正草案，並於同年九月18日通過內政部部務會報。修法重點包括保障房客三年租期、限制續約時的租金漲幅，以及強化房東與房客雙方的權益。
修正草案同時納入保障房東權益的「租霸下車條款」。房客如有惡意欠租、妨礙居住安寧或從事違法活動等情形，房東可以依法提前終止租約；經公證的租賃契約符合一定條件時，也可聲請強制執行。
不過，截至2026年七月，這些制度仍屬修法草案，尚未完成立法程序，因此3年租期保障及續約漲租限制目前尚未正式生效。
目前政府已經有做的改善包括：
- 禁止限制房客申請租金補貼：現行住宅租賃定型化契約不得記載房客不得申請租金補貼、遷入戶籍或申報租金支出等限制。
- 加強租屋電費透明並禁止超收：自2024年七月15日起，住宅租約如按用電度數計費，每度電費不得超過電費單所載的當期每度平均電價，房東也應提供相關用電及計費資訊。
- 提供租屋法律諮詢及有條件的訴訟扶助：住宅房客遇到押金、修繕、提前解約或電費等爭議時，可以使用法扶基金會的免費電話法律諮詢。符合租金補貼及案件等條件者，在調解未果後，也可能申請律師代理、撰寫書狀或法院調解等法律扶助。
- 定期公布租金統計資料：內政部利用租金補貼有效租約資料，公布各行政區及不同住宅類型的租金統計，並建置視覺化租金查詢平台，供房客比較當地租金行情。
不過，現行措施的成效仍然有限。政府目前尚未要求所有私人出租住宅全面登錄，對房東合法出租、申報租賃所得、日後賣房所提供的稅務及制度誘因不足。
部分屋主可能因擔心稅負增加、租賃糾紛、修繕責任或房屋難以收回，而選擇不出租，使部分住宅未能有效進入租屋市場。
因此，改善租屋黑市需要多管齊下，除了靠修法外，還需要提高租賃資訊透明度、強化查核與申訴機制、增加房東合法出租的誘因，並降低房客因申請租金補貼、設籍或主張權利而遭到拒租、不續租或其他不利對待的風險。（延伸閱讀｜是解方，還是另一場風險？租金管制成敗在制度設計）
Q16：專家建議怎麼改善台灣租屋黑市？
根據未來城市＠天下訪問，OURs都市改革組織秘書長彭揚凱認為，改革的第一步應是推動「租賃契約全面登記制度」，讓政府掌握租金、地址、租期及房屋基本資料，建立透明且可供查核的租屋市場。只有掌握真實租賃資訊，政府才有基礎制定租金、租期及住宅品質等相關政策。
不過，租賃登記不能只靠處罰房東，還必須同步改革稅制，避免房東因擔心稅負增加而退出市場、轉嫁成本或繼續隱匿出租。彭揚凱提出三項漸進式改革建議：
- 降低並簡化租金所得稅負：將租金收入從綜合所得稅中獨立，考慮採用5%以下的單一稅率，提高房東主動申報的意願。
- 設置限期登記的大赦條款：房東若在指定期間內主動辦理租約登記，政府可不追溯過去未申報的租賃所得；期限過後仍未登記者，再依法補稅及處罰。
- 將長期出租與售屋優惠連結：房東若加入包租代管，或長期出租給經濟弱勢家庭，未來出售房屋時可享有較高免稅額或其他稅務優惠，以鼓勵屋主釋出空屋。
崔媽媽基金會執行長呂秉怡則建議，政府應同步檢討囤房稅，提高非自住且未投入出租住宅的持有成本，減少屋主將房屋長期閒置、等待房價上漲的誘因。（延伸閱讀｜瑞典打炒房，買房容易租房難！一人限擁一房，公租屋得等10年）
Q17：日本、韓國如何保障租客權益？
根據未來城市＠天下報導，日本通常是透過仲介協助租屋，因此對租屋法規和契約的要求比較嚴謹。一般住宅租約通常以兩年為一期，房客原則上享有續租保障。只要房客沒有嚴重違約，房東不能僅因租約期滿，就任意要求房客搬離。
房東如要終止租約或拒絕續租，通常必須提出正當理由，例如房屋需要重大整修、房東因經濟或居住需求必須收回自住，或房客有長期欠租等情形。相較之下，房客若要提前解約，通常只須依租約提前通知，不必證明特殊理由。
日本對漲租也設有較高門檻。房東如要調漲租金，須提前通知並與房客協議；若雙方無法達成共識，房東還須提出附近租金上漲等證明，最終可由法院判斷漲租是否合理，而不是由房東單方面決定。
韓國部分，則透過2020年的「租屋三法」保障房客權益。租屋三法包括：
- 「2＋2」租期保障：韓國住宅租約通常以兩年為一期。租約期滿後，房客可依法要求再續租兩年，合計最長可獲得四年的居住保障。除非房東確實需要收回自住，或房客有長期欠租、嚴重違約等法定事由，否則房東原則上不得拒絕續租。即使房屋在租期內出售、贈與或由他人繼承，原有租約原則上仍持續有效。
- 續約漲租不得超過5%：房客行使續約權時，房東調漲租金的幅度原則上不得超過前一期租金的5%。
- 建立租賃契約申報制度：韓國也要求一定金額以上的住宅租約辦理申報。房東、房客或仲介都可以進行登錄，申報內容包括租金、押金、租期及房屋資訊；延遲申報或虛偽登錄者，可能受到處罰。
為降低房東反彈，韓國並未在制度上路後立即嚴格處罰，而是提供較長緩衝期、簡化申報程序，並曾承諾不直接將租約申報資料作為追查租賃所得稅的依據。報導認為，租屋改革除了保障房客，也須提供房東合理誘因，才有可能讓更多出租住宅進入正式市場。（延伸閱讀｜失敗20多次、「租屋三法」終於穩定租金 韓國前官員：房客要保障、房東要誘因）
