不拚經濟拚正義! 租金變兩倍,柏林市府從財團手中搶回六成公寓

不拚經濟拚正義! 租金變兩倍,柏林市府從財團手中搶回六成公寓

圖片來源:Shutterstock

文・程遠茜

過去十年,柏林的房租翻長超過2倍,漲幅高居全國之冠。為了居住正義,市府出手介入房市,他們怎麼做?

前任德國首都柏林市長克勞斯‧沃維雷特(Klaus Wowereit)曾以「貧窮但性感」這句口號,為柏林做出令人印象深刻的註解。但是,當人民窮連生活需求都覺得吃力,城市也性感不起來。

BBC報導指出,過去十年,柏林的房租翻長超過2倍,2008年每坪約644元台幣,2018年已來到約1309元台幣 。雖然仍比法蘭克福與慕尼黑低,但漲幅高居全國之冠,房產交易價格也上漲120%。

高達85%的柏林人租房子生活,房租上漲,市府管不管?怎麼管?

2015年,德國國會立法保護租戶,限制全國房租續約租金漲幅不可超過10%。然而,柏林人口快速擴張,10年內就增加30萬,2025年預計將突破400萬。住房需求大增,加上房租上揚、租屋集團壯大,柏林居民的怒火終於爆發。

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地方政府從租宅集團手中搶下6成公寓

引爆時點是2018年秋天,旗下已擁有11萬戶柏林公寓住宅的德意志住房(Deutsche Wohnen)租宅集團,又要收購東柏林馬克斯大道(Karl-Marx-Allee)上的680戶公寓。

聲名狼藉的德意志住房擅長用「建築修葺」等藉口,鑽法律灰色地帶漲租金。儘管集團發表聲明,一半收入皆回饋在修繕工程,但收購消息一出,馬克斯大道上的居民紛紛上街抗議,要求市政府出手;其中更有群體發起公投,計劃在4個月內獲得7%人口、約17萬人連署,倡議管制擁有3000戶以上的房東進場房市交易。

這一次,柏林市政府決定積極介入。今年2、3月間,市府買下馬克斯大道上3棟預售大樓、共316戶;馬克斯大道所在的弗里德里希斯海因 – 十字山區(Friedrichshain-Kreuzberg)區政府,則買下第4棟、共80戶公寓,將其中六成公寓從私有轉至公有。

柏林市長米歇埃爾‧穆勒(Michael Müller)進一步承諾,將逐年從德意志住房集團手中,買回5萬個租賃單位。雖然尚未公布確定期程,但居民的怒火總算稍稍止息。

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「政府不仇富,但接管者不是好房東」

公有財產轉民營,世界各地很常見。德意志住房手上的公寓,早年多為公有住宅,幾十年來陸續從政府手中買下。但最近因規模過大、影響民生,使居民開始反彈這樣的房產轉移。

不過,為保護居民權益,德國法律允許政府在自由市場完成交易前,介入交易結果,稱為「優先交涉權」。柏林幾個區鎮政府近年都以「優先交涉權」介入房市,分散房地產所有權,避免單一買家壯大。

近幾年最積極行使優先交涉權的行政區,當屬這次出事的弗里德里希斯海因 – 十字山區。近兩年,區政府不僅買下15棟樓,還要求區內25棟建築的房地主簽署同意書,在20年內禁轉售炒地皮。

弗里德里希斯海因 – 十字山區政府預計在20年內買回3萬戶。換算下來,每年需籌資買回750戶,今年2月,已收購460戶。

「這並非仇富政策,世上還是有好房東,只是當他們過世處理房產時,接管者未必會是好房東,」區議員佛洛瑞安‧施密特(Florian Schmidt)說明官方介入的原因。

政府該立法凍漲租金嗎?

解決上漲房租還有一個特效藥 – 立法禁漲房租。

德國漢堡開始積極考慮執行「租金蓋 」,柏林市府裡中間偏左派的社會民主黨也積極倡議,柏林部分租金上漲最劇的地區,應實行5年凍漲的「租金蓋」,以法律明文限制租金上限。

「租金蓋」真能為柏林人伸張居住正義嗎?它又將如何影響供不應求的柏林房市?

德國房產工會主席艾力賽爾‧格達西柯(Axel Gedaschko)向《德國時代週報》透漏,這樣的舉動會造成兩個問題:一、新空房轉而找買家而不出租,二、未來5年,建商願意投資的建案將不到5萬戶。

「『租金蓋』從未出現在德國居住政策中,我們也正進入政治、法律角度相互交纏的新領域,」柏林市府法務局居住政策發言人凱特霖‧施密特柏格(Katrin Schmidberger)表示。 

柏林馬克斯大道的居住正義,因政府強力介入交易市場,暫獲解決;能否訴諸於公投或執行「租金蓋」等更激烈的行動,還待討論。比起房價所得比高達15倍的台灣,柏林政府拚的不是房地產商的生意,而是居民的利益。
 

未來城市@天下編輯部

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