因為短時間內很難解決舊市中心的問題，和提供工作機會、文化基礎建設、大眾交通等市民想要的都市寧適設施。不管地方的舊市中心再怎麼努力，也不可能一夜之間就提供首爾等級的表演、藝術展示、購物環境。
不管是世界的哪裡，中央和地方都市的文化資源總有落差。
若想盡快打造出有吸引力的巷弄商圈，最實際的對策，就是吸引具有擴大商圈效果的大型據點商店入駐。成功的巷弄商圈，之所以景氣不好也能持續吸引流動人口，就是因為有據點商店。
今日在韓國零失敗的據點商店，正是年輕消費者喜歡的咖啡專賣店星巴克（Starbucks）。（延伸閱讀｜【新・大稻埕1】人多、地權散⋯⋯老街意外保留20年代時光通道｜周奕成╳葉天倫）
星巴克有擴大商圈的效果。
地方都市之所以需要打造巷弄都市，是因為巷弄商圈環境的成長潛力高；可以開發的巷弄資源多，可以推動為都市再生事業的一環，而且打造成本也不高。
問題在於，韓國沒有太多能開發巷弄的創意企劃者，以及能開設有個性的巷弄商店、咖啡專賣店、烘焙坊和餐廳的小企業創業人才。除非政府大規模投資，一舉擴充成熟的小企業創業人才庫，否則左右巷弄商圈成功的人力資源，就會出現供給困難。
克服這種限制的對策，就是吸引據點商店到地方都市的巷弄。咖啡專賣店這樣的巷弄型連鎖店，和威脅傳統市場、巷弄商圈的大型超市不同，反而能刺激巷弄經濟。上述提及的星巴克就是代表性的例子。
已有若干研究證實，若當地有星巴克進駐，四周的房地產價格就會跟著漲價。根據美國最大線上房地產資訊網Zillow的研究，1997年到2014年間，一般住宅的平均地價漲幅率為65%，但星巴克附近的住宅高達96%，兩者相差懸殊。
星巴克的進駐也會為周邊其他商店帶來好處。
2000年代初期，星巴克開始在整個美國展店，許多獨立的咖啡專賣店都將星巴克視為威脅而反對。結果卻出人意料，星巴克四周所有商店銷售都跟著成長。星巴克在內布拉斯加州奧馬哈市中心的6間門市同時開幕後，市中心所有商店的銷售皆成長了25%。
星巴克的影響力和其他連鎖店也有所區隔。
根據Zillow的研究，甜甜圈連鎖品牌Dunkin Donuts附近住宅的地價漲幅僅80%，比星巴克低16%。（延伸閱讀｜千金難買早知道！30年前政府若推這項稅改，台灣房價不會從此失控）
星巴克與Dunkin Donuts皆能帶動商圈、提升當地房價。
星巴克最大的威力，是為商圈帶來更多流動人口的品牌力。來星巴克的客人自然會走訪附近的商店，產生刺激整體的外溢效果；觀光客也喜歡有星巴克的地方，因為只要看到星巴克的招牌，即代表該地區的水準受到一定的肯定。
暫且不論星巴克的諸多優點，其存在本身即有益於商圈。多虧星巴克象徵的品格，使房地產也跟著水漲船高。
有競爭力的獨立商店不需害怕星巴克進駐，因為若太多人來到星巴克，消費者怕擠，自然會去找其他咖啡廳；即便是星巴克也無法滿足所有客人的喜好，獨立商店能提供客製化服務和運用地方特色來開發產品，也能和星巴克競爭互補，因而獲得成長。
星巴克在韓國也帶來了市場擴張效果，即「星巴克影響力」。
1999年星巴克進軍韓國後，韓國國內咖啡市場急遽成長，1999年至2011年間的成長率達到年平均21.6%；說韓國的咖啡市場是跟著星巴克一同成長的，也不為過。開發大型商業街的建設公司，也都是優先向具備商圈據點功能的星巴克招手。
私人的商業街的房東最想引進的商店，也是星巴克，因為星巴克進駐後可以讓建物翻漲兩倍，早已是業界公開的消息。因此，還有比引進星巴克以刺激地方舊市中心經濟更快的方法嗎？
落後地區的商圈再生迫在眉睫，短期內又難找到地區革新所需的人力，或許向星巴克招手會有新的突破。但可惜的是，星巴克主動進駐地方舊市中心的可能性很低。
星巴克在韓國有1,100多家門市，其中有66%集中在首爾和6大都市。2016年全韓國228個地方政府中，約有38%、即86個地方政府沒有任何一間星巴克門市。
即使擁有一、兩間門市的都市，也不能只憑此來達到都市再生的效果。大部分中小都市的門市，都位在遠離舊市中心的大學街或新都市，這是因為星巴克將門市集中在大都市商圈的配置策略。
首爾市內的星巴克相當密集。圖片來源：韓國星巴克官網
星巴克是出了名會徹底分析商圈，再決定是否開設門市的企業。它只會選擇商圈發展成熟的地區展店，並不認為進駐落後的商圈以扶植該商圈是自己的角色。
若政府和星巴克能意識到，都市再生對地區經濟和都市未來有多重要，兩者都需要觀念的轉換。
政府必須擺脫「引誘商業設施並非政府角色」的刻板觀念，在建設觀光園區、文化地區和都市再生的事業當中，政府的角色侷限於對道路、便利設施、公共設施等基礎建設的支援，而商圈開發和建物買賣是建設公司的責任。
若政府難以直接支援，和民間團體合作也是個方法。例如鞋類零售企業薩波斯（Zappos）引進年輕人喜歡的商業設施，重振美國拉斯維加斯市中心；阿拉里奧美術館（Arario Museum）亦以類似的方法，讓濟州舊市中心再生。（延伸閱讀｜赤峰街、大稻埕、師大路⋯⋯台北巷弄商圈魅力，為何能擊敗網購與大賣場？）
薩波斯將總部搬至拉斯維加斯市中心，重振當地經濟。
兩者都是透過引進商業設施，達到都市再生的民間業者典範。幸好最近建設業界也開始改變，不再只是承包建設工程，甚至攬下竣工後的經營業務，將角色轉換成開發商。有一部分建設公司，向星巴克等能引起商圈擴大效果的大品牌招手，欲努力提高商業街價值。
最重要的是，負責地區開發的領導人要意識到商業設施組合的重要性。必須擺脫「蓋好商業建築，消費者自己會主動找上門」的被動思考；地方政府也必須有體系地設計好商業設施的組合，以提供追求個性和多元性的消費者和觀光客想要的商品和服務。（延伸閱讀｜年輕人不去東區了？大稻埕從沒落到新創熱區的華麗變身記）
書名：巷弄經濟學
作者：牟鍾璘
出版社：馬可孛羅
出版日期：2020/08/06
