逃離台北,住進蛋白區!獨家數據分析:23個房市熱點現蹤

逃離台北,住進蛋白區!獨家數據分析:23個房市熱點現蹤
全球央行撒錢,購房成本進入歷史低點。年輕人趁機買進能安居的新家,在全台各地創造「新蛋白區」。圖片來源:天下雜誌 謝佩穎攝
2021-03-23
文・楊卓翰、楊孟軒
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2020年底閃電打炒房後,第一份6+1都共131區房價總體檢!你看準的房子,有真實的入住需求嗎?或者是投資客、建商的金錢遊戲?《天下》分析人口遷移與實價登錄資料,發現人潮正全面逃離台北。新世代嚮往的家,在23個新熱點。  

星期六下午3點,港式茶餐廳吹水冰室滿座。桌上都是「油占多」配「絲襪奶茶」,廣東話此起彼落。

這裡不是香港,是新北市林口A9捷運站。

「我的社區搭電梯就能聽到很多廣東話了,住的一成比例是香港人,」去年從香港搬來的投資移民蔣兆祥說,「這裡幾乎都是香港人,我看林口,會慢慢變成小香港社區。」

從香港高密度都市移居台灣,蔣兆祥只看路大條的。原本喜歡台中重劃區的工整,但不打算開車的他,更中意林口,「靜中帶旺、綠蔭大道、公園又多。」

蔣兆祥在林口買的第二棟房子,預計2023年交屋。

房價-房市-人口遷移信義房屋林口中山店專案經理石皓宇觀察,不僅香港人在林口置產多,還有新加坡人愛打高爾夫而移民。圖片來源:天下雜誌 謝佩穎攝

林口新市鎮是台灣教科書等級的新興市鎮。

1970年核定,卻因建案狂開工、空屋率高,一直是漲不動的「蛋殼區」。但是過去5年,林口成為六都人口淨遷入率最高的行政區,2016年至2020年淨遷入人口,佔2016年總人口近18%,翻身成為「新蛋白」。

量變,還有質變。繼康橋、華美之後,馬禮遜美國學校去年遷校至林口,儼然成為國際學校聚集地。

「這幾年,林口的人都不一樣了,」曾在林口6個社區做管理維護工作的社區經理陳鍾暉說,「外國人居住的比例變多,有個社區三成左右是外國人,美國人、韓國人都有。停車場高級進口車比例就佔了七成。」

不只林口,全台人口與房地產市場正在經歷大洗牌。去年,疫情造成全球央行大撒錢、房貸利率進一步探底,更加速這一波巨變。

新移民》北高居民逃走中 人口逆都市移動,蛋殼區變蛋白區

「這一波是台灣歷史上第二次的『逆都市化』,」宏大不動產估價師聯合事務所所長卓輝華分析。

逆都市化是都市發展理論中的第三個階段,歐、美、日的大型城市都經歷過。

台北從70年代開始第一階段「都市化」,人口移入;第二階段「郊區化」人口往文山、南港、汐止移動。

到了90年代,台北市人口數最高峰到270萬,接下來十年流出將近10萬人,房價也一直跌。「2001年時,帝寶跟信義之星一坪曾跌到7、80萬元,」卓輝華記得。直到政府開始「救房市」,台北人口才開始移回。

如今,台北又在經歷第二波逆都市化。據內政部統計,台北與高雄市,近5年都面對人口淨遷出的窘境。台北市2011年至2015年間,人口還是淨遷入,但2016年至2020年卻逆轉,變成淨遷出;高雄則是已人口流失10年。

反觀過去淨遷出的新北市及台南,逆轉成為人口淨遷入,和新竹、桃園、台中,一起迎接用腳投票的新市民。

房價-房市-人口遷移台灣各縣市淨遷移數變化。製表:天下雜誌

反映在房價上,過去5年,台北、高雄幾乎持平,而人口移入的城市,則是上漲主力。

不過,這波「逆都市化」,在兩個層面與過往不同。

首先,六都升格滿10年,加上台商回流,投資往中南部去,加速吸走北、高兩大都市的人口。另外,各都會區內也有市中心移往郊區的現象。

《天下》下載實價登錄資料,爬梳六都與新竹縣市共131個行政區,2016至2020年間的所有交易,合計85萬筆數據。去除交易量過低者,分析84區的5年房價成長率及人口淨遷入率間的關係,並觀察政府打炒房後的2020年第4季成交量變動狀況,選出成交量仍成長、投機交易可能較少的23個剛需區。

有趣的是,這23個剛需區幾乎都不是傳統蛋黃區,而是由人口移入力道更強的蛋白、蛋殼領漲。

前述的林口,就是全台七城中,人口遷入率最高的行政區。林口之外,如桃園青埔(非正式的行政區,位於大園區及中壢區交界一帶)、新竹竹北、台中北屯、台南善化等蛋白區,都是該城人口移入比率最高、成為當紅的新興住宅區。(延伸閱讀|十年翻轉…六都人口漂移 北高褪光環

房價-房市-人口遷移「自由座車廂擠得跟沙丁魚一樣,」青埔人口成長多誇張,看上下班時間的高鐵月台就知道。圖片來源:天下雜誌 謝佩穎攝

受夠擁擠的台北,新世代逆轉房價

在台中北屯大量推案,總太地產董事長翁毓羚就是抓緊這波逆都市化的建商之一。她觀察,都市發展密度到一個極限,都市就不會為人所追求,大家重新移居到相對市郊。

「這是不同世代價值觀的變化,」翁毓羚說,「以台中為例,上個世代的豪宅定義是像七期,移植歐洲的新古典建築。但年輕世代要的是好的公設、垂直綠化、公園綠地等。他們想要的是生活環境,不是冷冰冰的大理石。」

「搬到有綠地的空間,也是考量到孩子,」在南科上班的朱振忠說。34歲的他3年前在台南買房,妻子也從台北移居,在當地找工作,就是為了給孩子更好的環境。

這對年輕夫妻在台北只能負擔得起小套房,但在台南能夠讓一家三口都住得舒服,造就了像朱振忠這樣的「逆都市化移民」。他們明年還計劃再添一名成員。

「我跟老婆都在台北長大,都很喜歡台南的好天氣跟人情味,」他看著在台南出生的孩子說,「我們都不想讓孩子在太擁擠的地方長大,每天就是學校跟補習班來回。我希望他在這裡能接近自然、有更好的創造力。」

全球最大的工程設計顧問公司艾奕康(Aecom)經濟規劃總監康本裕也觀察,「台灣人口減少難避免,未來實質驅動房屋需求的,會是新世代的居住需求,換到更大的空間。這也會讓台灣的居住熱區重新調整。」

商研院曾研究人口早已減少的日本,發現未來的商圈有三類:一,軌道沿線;二,有年輕家庭的新社區;三,對觀光客有吸引力。

隨著逆都市化的蛋白區崛起,台灣也出現鎖定這三類概念的新業者。(延伸閱讀|韓國舊市區如何翻身?只要這品牌一進駐,房價立刻漲96%

新商圈》年輕家庭+軌道經濟 秀泰、環球拓點蛋白區

二輪電影院起家,從小在電影院長大的秀泰集團總經理廖偉銘,跨足商場經營,第一個點選在台東、第四個選在新北市樹林,都是傳統零售業覺得不可思議的地點。

房價-房市-人口遷移「我們希望消費者每週來,」廖偉銘帶領秀泰商場做出市場區隔,在新興城市站穩腳步。圖片來源:天下雜誌 黃明堂攝

當初南山人壽找上廖偉銘合作,他一開始沒把握。花了4個月在樹林蹲點,觀察通勤時間和週末人流。甚至還請樹林家樂福提供營運數據做參考,多重比對、確認周邊人口足夠支撐營運。

沒有觀光客與外來客,廖偉銘定位秀泰要做社區好伙伴,希望消費者每週都光顧,所以他們的招商組合思維不同。一樓大廳沒有精品、化妝品,取而代之的是服飾生活櫃位。往高樓層走,千坪大的親子書房,吸引在地年輕家長帶小孩來閱讀,逛累了還有養生館能洗頭按摩放鬆,不購物也能待一整天。

「商場跟影城很吃硬體設備,停車場要做大、裝潢要漂亮,只有土地取得成本低、面積大的蛋白區才做得到,」廖偉銘說。

「台東人口也在成長,很多退休軍公教、企業主移居台東,」他說,尤其秀泰是台東唯一的百貨及影城,最近的競爭對手遠在3小時車程外的花蓮和屏東。

今年秀泰岡山商場就會開幕,影城也決定進軍竹北。

走軌道經濟的環球購物中心,成功經營板橋、南港車站商場後,將經驗帶進蛋白區,在機場捷運A8長庚醫院站、A9林口站、A19桃園體育園區站打造複合商場。

房價-房市-人口遷移冠德旗下環球購物中心,是國內軌道經濟代名詞。接手多次流標的板橋車站商場,十年來業績翻3倍。圖片來源:天下雜誌 謝佩穎攝

環球購物中心副總經理石傳捷解釋,環球選點的主要考量是商圈潛力與發展性。例如A9林口站目前人數尚未到高峰,但觀察車站周邊3公里,三井Outlet開幕、媒體園區完成招標,新飯店完工、建案交屋,未來兩年會有更多人口進駐。

「我們要成為在地生活中心,軌道則是協助將商圈拉長、帶來人流,」石傳捷分析。

今年將開幕的環球桃園A19位在青埔,商場與住宅結合,還規劃空橋連通棒球場。石傳捷認為,除了青埔本身的社區居民,內壢、中壢居民也會搭機捷到此消費。

環球下個拓點的蛋白區,是人口持續增加的台中北屯。未來可望與好市多、台中巨蛋及洲際娛樂城,聯手提供娛樂及零售服務。

另一個隨著逆都市化快速應變的是建商。(延伸閱讀|盧秀燕專欄|台中如何拚經濟?淺談我的「台中富市3」政策

(本文轉載自《天下雜誌》,授權《未來城市@天下》刊登。未經同意請勿轉載。)


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