房價全德第四高！圖賓根如何創造「社區經濟」來對抗炒房？

儘管多年來，市政府一直努力提供可負擔住宅，但這個情況仍舊存在。例如，市有住宅協會（municipal housing association）積極建設社會住宅；另都市開發的許可合約中也盡量降低項目盈利設定，確保新開發區中的住宅價格可控制；此外，為了降低建築成本，也積極補助自我組織團體興建住宅社區。

縱使做出上述這些努力，但在這座城市的吸引力下，房地產市場的壓力未曾減弱。

在這樣的狀況下，2016年難民大批抵達所浮現的安置問題，無疑對圖賓根市政府與議會帶來挑戰。很明顯地，只能透過新建案提供2,000位難民住所。否則，已緊張的住宅市場將會更加惡化，但具體該怎麼做呢？

把所有利害關係人捲動進來

在市郊蓋貨櫃組合屋雖容易實施，卻無法有效達成社會融合的政治目標。因此，透過對市區的分析盤點，整理出數個適合重新開發的區域；目的不僅是解決難民短期居住問題，更著眼於為所有群體長期提供可負擔住宅。

要實現此方案，除了市有住宅協會GWG積極投入，最重要的是，應儘可能廣泛納入各種利害關係人的概念與想法。此一過程，可結合在地自組住宅團體於社區發展議題的多年經驗。但這次，目標並不是援助私有產權住宅，而是將市民參與的正面經驗，轉變成為可負擔出租住宅。在這樣的條件下，計有12處建築基地以全新的方式開發。

因此，圖賓根嘗試採行了一個曾在該市測試過，且能讓市民社會團體參與的策略：依據「理念徵選」，並以「固定價格（fixed price）釋出土地」。其對應的是，住宅興建後需承諾十年內以可負擔租金租予特定對象，以滿足城市的住宅需求。在此之後，這些住宅則可向所有族群開放，但仍希望在租金有一定規範。

這樣的作法是首次有地方政府採行，結果共收到超過120個申請案，其中諸多概念讓人耳目一新。由政治人物、政府機關及外部專家組成的遴選委員會雖已設定標準，但申請者量多質精，仍難以抉擇。這些評選難題包含：方案的可行性與完成速度、市府的租賃成本、如何促進整體融合、都市設計與建築品質、對鄰里的益處、再利用策略與長期可負擔住宅的保證等。

有賴於圖賓根悠久的公民參與傳統，許多團體成功投入此一過程，包括典型半官方的開發商、合作社與自組計畫團隊，以及極具創意且具財務說服力的「新鄰里」（Neuen Nachbarn）計畫。

此外，市政府多年來也不斷支持從事房地產市場的非營利組織，例如基金會、合作社和反投機共同居住聯盟等。未來，圖賓根也將會持續朝這個方向走下去。

圖賓根市政府結合各方力量，共同解決可負擔住宅缺乏的問題。圖片來源：Neuen Nachbarn網站

一起造新社區

面對難民來到德國的問題，究竟有何實務且政治可行的解決方式？

此一問題，在圖賓根2016年一場20人的早午餐生日聚會中被提出。經在場不同專業背景人們討論後，開展了具社會、科學、技術與法律等不同面向的想法。不久後，圖賓根市政府公告一項根據理念徵選釋出公有土地，並提供給難民住宅的方案。

看到此消息，參與那場聚會的團隊直覺回應道：「我們會一起建造一個這樣的住宅」。鑑於近年來難民安置議題在部分地區引發衝突，他們且確立一個指導原則：「我們並不會焚毀房子，我們要一起造新的社區。」（We do not burn houses; we build new ones together.）

「新鄰里」團隊網站上寫下團隊原則：「我們並不會焚毀房子，我們要一起造新的社區。」圖片來源：截自Neuen Nachbarn網站

同年，圖賓根市府宣布將會在城市的多個區域特定基地執行「串連難民生活」（Connected Living for people with refugee experience）的住宅計畫，無論是房地產公司、住宅計畫團隊、獨立行動者或任何能發表概念且有興辦住宅財務能力的團體，皆可申請。唯一的條件是：新的建築物必須以九歐元／平方公尺的價格租給市政府，主要是以安置難民為目的。

在圖賓根，特別是在2015年後，諸多公共輿論表態支持難民，這樣的社會共識延續到住宅政策是可理解的。市政府基本想法為，政府應通過市民參與，包含財務方案來回應難民的居住問題；同時，也應體現在新住宅項目之整合上，如此的社會背景提供給「新鄰里」團隊一個富饒的倡議土壤。（延伸閱讀｜種族仇恨擋不了他們！三位新科亞裔市長入主美國百大城市）

用社區經濟對抗投機炒作

如同其他大學城，圖賓根長期以來一直面臨住宅短缺的問題。面對此現實，城市中許多民間團體早已致力於以共有財產途徑來解決住宅危機。

例如反投機共同居住聯盟，該聯盟於圖賓根有八處建築物，都以住宅合作社的類似理念自我管理；還有非營利導向建築規劃與租賃公司「巢」與慈善投資者合作所打造的可負擔住宅。

基於上述背景，「新鄰里」團隊決定：不將難民住宅視為獨立或短暫的問題，而是要為市民及新移民尋找長期解方。這要求新方案必須持續供應低於市場平均租金的住宅，此已超出僅提供難民居住十年的最初想法。這必須透過降低建築基地購買成本，改以長期地上權合約來達成。

具體作法是，市政府作為土地持有者，以合理條件釋出土地：期限60年，租金計價方式為前十年以地價的1%、中間15年以2%，而最後35年則以4%比例出租。

此外，亦有賴大型公民團體在合作與平等的條件下共同加入。其主要目標不該是追求資本積累，而是達成每個參與者和利害關係人的共好願景——無論是持有者、居住者、鄰里或市民社會。意即，資金的投入應具延續性的社會功能而非僅止於資本邏輯。故於社區決策上，投票權將受到限制，以防止任何個別訴求壟斷整個計畫項目。若這樣的方案能夠成功執行，將有效防止新建住宅捲入房地產投機。

我們必須明白，在同質性團體討論議題是一回事，將其付諸實踐則是另一回事。尤其是團體需要新成員，同時也需要資金。因此發起者一致認為：讓其他人共同參與新社區項目的門檻不該設太高，所以只訂出兩條所有參與者皆應同意的基本原則：「我們反對仇外心理（Xenophobia）；我們致力於為我們的城市提供長期可負擔且使用者需求導向的住宅」。往後，住宅空間、公共空間與商業空間之間的實際規劃，也都依循這兩項基本原則。（延伸閱讀｜房租翻兩倍！柏林人用公投對決歐洲最大地產巨獸）

共有產權怎麼做

此項目採「共有產權」而非私人所有，以避免排除特定收入群體。為了實現空間與結構靈活性，空間單元可以隨需求組合。對那些在房地產市場中沒有太多選擇的人而言，這樣的住宅在長期來說是很重要的。

例如，應建造大型、可分割的單元，提供給家庭、共同生活群體，以及跨世代住宅空間；公共空間允許彈性使用，且開放給住戶與周邊鄰里；商業空間也可依照需求規劃不同尺寸出租。

住宅的公共空間開設各種課程，開放住戶、鄰里居民參加。圖片來源：Neuen Nachbarn網站

這裡應連結生活與工作，並同時將建築開放給附近區域的人們。其用途可以從共同辦公空間到兒童照顧、語言課程，及小型商業和特定手工業者，讓非住戶者也能進駐。為兼顧提供難民較多居住空間且促進文化融合目標。經討論後，決定出租至少30%空間給既有市民；另留設高比例的共同生活空間，則有助吸引那些對社區導向住宅有興趣的人入住。

來吧，這實際可行

構成概念後四個月，70個人組成了這家公司，再五個月後，他們提出了建築申請。此時，已有超過100名成員加入此項目，平均每位投資7,000歐元，其中不乏想要營造更好在地環境的周邊居民。

因為如此在整個規劃執行過程中，沒有產生任何反對聲浪。另外，參與者也包括關注難民議題，及對住宅政策與都市發展有興趣的公民（甚至是市議會成員）。最後，當然還有那些希望把自己的錢用在好的、創新的住宅計畫的人們。

整個「新鄰里」項目投資額大約是310萬歐元，建造出約60人入住的高標準生態住宅社區。在財務上，儘管這個計畫承諾長期低租金（低於圖賓根平均房租）與高標準的建築維護政策，經計算後仍能達成2%的回報率。

透過長期地上權此機制，所有的參與者都能獲益——市政府不須增加自己的財務負擔，便可以迅速取得可負擔住宅，也能在合約到期後取回房產以備未來使用需求；對團隊來說，能夠在城市中創造非營利導向的淨土，並藉由租金收入讓所有投資者得到合理的回報，且在60年後，建築殘值會經市政府合理估價後補償給他們；對住戶們，則可以搬進一棟不是由傳統利潤導向建商，而是由一群關注社會融合、在意公共利益更勝房產價值的夥伴所營造之住宅。