瑞士人持屋比率只有36％，大部分的人都是租屋族。瑞士如何體現居住正義呢？
瑞士總人口約850萬人，居民超過10萬人的即為城市。根據2021年新聞報導，瑞士大城的房屋持有率只有12％。換言之，住城市的人，大部分還是租屋族；而最多人買房的地區，是緊鄰城市的近郊城鎮，持屋率有37％。這些城鎮的居民人數介於一萬人到1.5萬人之間，屬於中型的城鎮。而真正少於一萬人的小城鎮，房屋持有率又下降至31％。
普遍來說，瑞士整體的房屋持有率很低。
瑞士總人口的持屋比率僅約36%，超過半數民眾為租屋族。圖片來源：瑞士聯邦統計署網站
法律保障房客，房東不許任意無度漲價
在這樣的環境下，房客的基本權利保障相當重要。
根據瑞士法律，房東不允許任意無度漲價，或隨意趕走房客。房東解約需有正當理由、事先書面告知，且需預告三個月，讓房客有時間找到下一個住所；此外，12月、一月、二月這三個月不能解約，防止房客冬天露宿街頭。
若房東要調漲，通常有兩種理由：一是房東投資了資金改善屋況，例如暖氣、氣密窗或其他設備；二是依據時下的利率上漲，跟著銀行向上調整租金。
若是出租了很久的房子，在沒有整修的情況下，以因應當地行情為由調漲租金，通常要經過市政府審核。若市府審核通過，房東漲價才屬於合法範圍。
屋主責任重，維修、稅金、保險都要出
購買自用房雖不必再背負租金，但也有其他開銷。
瑞士有一種「隱形屋主稅」，就是房子是房東自住，也是要在年收入內算進一筆「虛構租金收入」。意即，雖是自住，但政府會幫你估算出房子若出租，會收到多少租金；這筆「看不見的租金」，會算進所得稅。
房屋本身的稅金、物產維修保養費用、火災險強制險與其他保險，都是房東的必要支出。
瑞士房東對房客的責任包括：房屋內外大物件維修保養的費用及家電用品，比方洗碗機、洗衣機、冰箱、水電線設施等，都是房東要負責修好。屬於耗材類的維修，例如換燈泡、換濾網等，在合約中會明訂，通常一、兩百瑞郎以下的費用，是房客負擔。此外，房東需在五到十年間粉刷屋內一次。
為讓名下沒有房產的老人不流落街頭，瑞士也有保障退休者的租賃制度。一般狀況下，房東不能辭退年長的房客；因此，退休銀髮族不一定會搬離原住處，有人直到生命結束都不曾再搬家。（延伸閱讀｜宗教機構如何用信眾善款，在瑞士實現銀髮居住正義？）
瑞士法律保障房客權利，房東不能在冬天與住戶解約，也不能辭退年長房客。圖片來源：Shutterstock
買房高門檻，租房也困難
在瑞士，買房並不容易，對外國人的限制更多——具備當地居留證，是購屋條件之一。
政府與銀行的規定是，至少要自備兩成的房價當頭期款；以郊區小公寓為例，房價至少100萬瑞郎（約台幣3,000萬），頭期款則是20萬，剩下的80萬可跟銀行貸款。但銀行有嚴謹的貸款評估機制，如要貸款80萬，則年收入至少要20萬元；另外，貸款人的年紀、職業別及還款能力也都是考量。
一般瑞士父母較少替子女買房，即使有，也不是慣例；所以年輕人要自己存頭期款，並將提升收入等級到一定程度，才能考慮買房。若是工作無法達到高薪，很難跨越門檻。
如同在全球的所有大城市，不只買房不易，租房也不易。房東或仲介公司會嚴格篩選租屋者，除了工作薪資證明單、無負債證明、有沒有寵物、有沒有小孩、會不會抽煙等，都是篩選條件。
一間公寓釋出時，常常會收到數以百件的投遞信件，經過篩選後才通知看房時間。有時是統一時間，讓全部入圍者同時看房；在房市的精華區，甚至會再經過一輪面試或再次競標，勝出者才能簽約，在尚未簽約前，仍有變數。（延伸閱讀｜房租翻兩倍！柏林人用公投對決歐洲最大地產巨獸）
中國無良房東公寓隔小間出租，遭起訴入獄
因為各種挑戰，使居住正義，成為瑞士政界近年特別關心的主題。瑞士社民黨近年更將房租議題設定為大主題，尤其吸引都市選民；房東被告時有所聞，甚至有房東被檢方聲押。2021年蘇黎世最知名的案例，是一名中國房東將公寓隔成小間高價出租，欺壓弱勢，最後入獄。
買房與租房各有利弊，瑞士政府以傾向「保護弱勢」的行政方式維持社會穩定，避免房價被外資炒作，導致當地人無法買到或租到房子。
因為，根據比例原則，房東是經濟無虞一群人，租屋者則多是社會中較弱勢的一群，跟房東的經濟能力無法相比。因此，調漲幅度須有一定範圍，房東大漲房租、趕盡殺絕的作法，在瑞士均被視為不符合居住正義。
租金只漲不跌，並非瑞士特有現象。台灣的無殼蝸牛也身受其苦，是否有政黨願意對社會提出檢討，從改善法條著手，走向居住正義的福利國家路線，值得探討。（延伸閱讀｜無殼蝸牛運動30年：僅20%台灣人擁超過兩房，為何卻能主導房屋政策？）
