2010年開始興建時，這是只租不賣的社會住宅，絕大多數為新建築，由中央或地方政府委託建築師設計、營造單位施工，完工驗收、點交後，才開始進行抽籤或徵選居民入住。而入住的居民會有不同面向的需求，設計者往往難以想像使用者的樣貌，導致空間設計不符需求，這些反映及實際舉證，才列入後期建築生命週期。
台北市社會住宅青年創新回饋計畫實行多年以來，許多青創居民致力於從社區共同營造的角度出發，以再設計（Re-design）社區空間概念，甚至考量在入住前、後兩階段，可能有不同的需求，給予制度及硬體設計上的具體建議。
如此前瞻、獨步全球的政策，要如何將單純的空間營造轉化成為有效而永續的社會參與，進而加值台灣社宅發展的下一步？
青創居民討論社宅的管理與設施需求。圖片來源：台北市社會住宅青年創新回饋計畫臉書
筆者現居英國倫敦，住宅體系和法規比家鄉台灣早發展幾十年，因此法規繁複，然而這座城市的住房危機並不亞於台北，就近幾個月的觀察，有些前車之鑑或可取之處是我們可以借鏡的。
英國社會住宅發展百年，地方政府所蓋的社會住宅（council housing）數量大約在1980年代達到高峰。其後，非營利住宅協會（housing association）的興起漸漸取代了政府集中管理社宅的景象，他們接手管理且興建新社宅，接受政府資金，開拓社宅市場。
2022年，全國新建住房中約有18%的住宅由住宅協會所提供，僅有0.9%為地方政府興建；然而，社宅市場約1,500家大大小小的住房協會卻無法滿足使用者需求。相反的，在許多住宅產業的會議和研討會（如Homes UK）中，硬體相關調整和服務品質管理長期以來一直是社宅產業的討論焦點，相關部門也常以「綠建築社區」「傾聽社區需求」「智慧住宅管理」「居民雙向溝通」等等為各家協會的短中長期目標。
英國住宅產業研討會常以綠建築、智慧管理、社區溝通等，做為溝通焦點。圖片來源：盛暐庭提供
相似的故事：社宅私有化的悲劇
在社會住宅政策已進行幾十年後，管理不善、貧民窟化等問題漸漸浮現。
1980年柴契爾政府實施新版住宅法，同時推出「Right to buy」政策，以低於市價出售在此，社會住宅（council housing）較相似於台灣早期國宅概念，然而英國經歷過只租不賣而後低價出售的過程，且非完全由中央政府出資興建，因此筆者仍較廣義地翻作社會住宅。（council housing）給國民，以提高住宅自有率。2003年，社宅售量達到高峰，進入私人市場，使全國純出租社宅總量降至谷底。
社宅進入市場之後，反倒成了一門新的生意，原先的社福價值蕩然無存，只剩下成交數字上的競逐和世代不平等（老一輩才買得起房）等結果。提升市場上的出租社宅總量也成為多年來的選舉政見。
看完了與台灣相似的住宅發展脈絡，現今，英國發展出可負擔住宅、出租建商、社區土地信託等多元途徑，帶出不同嘗試。究竟在這個奇貴無比、一房難求的國家，正在用什麼創新方式解決居住難題呢？（延伸閱讀｜歐盟模式：綠色公共採購再進化｜社宅未來進行式）
巴比肯社宅（The Barbican）經過Right to buy政策已幾乎全面私有化，2023年一間兩房公寓約為3,000萬台幣。圖片來源：盛暐庭
多元社宅在倫敦
2018年，英國中央政府推出出租建商指引（Build to Rent Guideline） ，明確指示各地方政府應設計相應法規，以符合出租建商為「Build to Rent」的直接翻譯，為專門蓋出租型房屋的建商，他們不僅負責建築房屋，大多數也是不動產落成後的房東和經營者。應提供不低於20%的可負擔房屋（affordable housing）。此做法部分結合私人開發住宅以及社會住宅，期待提高私人住宅市場的可負擔程度。
不同建商的行銷手法、住宅經營模式不一，同業競爭促使不同的建商推出如開放公共空間、圖書館、健身中心等社區設施，提高附加價值。然而，總體直線上升的租屋價格，讓倫敦人開始尋求更多元的居住方式。
社區土地信託（Community Land Trust，CLT）是英國近期興起的另一種住宅形式，非常類似泛指由一群志同道合者組織為意向性社群（intentional community），透過共同合作，直接參與住宅生產模式，如集資、找地、規劃設計、興建、自我營運等，打造符合其需求的居住社區。：先以社區居民自發性組成團體，以低價共同向政府長期承租公有土地建屋，並以信託方式共同享有房屋和公共空間使用權，所有權歸信託所有。
早期CLT模式經營的多以社區公共空間（社區花園、菜園、小公園等）為主，近五年在住房危機之下漸漸轉型成為租與買之間的社會住宅新選擇。
進入社區土地信託的三大要素為：符合年收入限制、為該行政區域的居民（地方自治）、認同信託理念，以上不僅可以保有政府土地的公共性（興建社會住宅、惠及在地居民），也可以讓居民組成信託委員會，保有社區參與和決定權。（延伸閱讀｜房價全德第四高！圖賓根如何創造「社區經濟」來對抗炒房？）
值得一提的是，前期規劃與設計由未來居民和土地周邊鄰居共同參與，由多家建築師事務所競圖、居民投票或是參與設計工作坊，蓋出符合使用者需求的好房子。
倫敦是英國房價最高漲的城市，區域內完成的第一案CLT為位於東南倫敦的Citizens House，已經於2023年一月辦理入住，是一個由11戶組合出的多元社區。居民可以以市價約65折購買信託持份，邀請參與前期設計，並長期居住於此。
London CLT委託多家建築師計算及初步設計後，以模型讓周邊鄰里了解即將在空地上興建的房子。圖片來源：盛暐庭
多元的社宅形式在英國慢慢生根發芽，在高房價危機的時代，不僅政府部門需要使用政策工具創造可負擔住宅，民間單位的力量也不可小覷，是推動實務向前的主要動力。社會住宅興建與運營是一個不斷推進、滾動修正的過程，民間與公部門彼此在土地政策、籌措興建資金、建築設計上相互砥礪，慢慢朝向更多可能前進。
台灣社宅發展的下一步
在台灣，我們時常形容社會住宅是理想的社區參與試行場域。社宅多元化的時代即將來臨，在相似的住宅政策脈絡下，由政府興辦社會住宅，到產業成熟發展乃至於多元經營模式，是必然途徑。
綜合各國的住宅發展脈絡來看，社會住宅政策不可能一蹴而就。我們不全然需要政府部門從興建到物管一手包辦，居住空間的社區參與由私人建商或民間信託實踐，輔以健全而彈性的住宅政策，保持開放心態且社會持續對話，才是未來社會住宅發展的關鍵。（延伸閱讀｜拚居住正義早有方法，只缺決心！德國實現永續住宅的3種路徑）
（本文轉載自《獨立評論@天下》，授權《未來城市@天下》刊登，原文標題為「【投書】台英連線：多元社會住宅的發展路徑」，未經同意請勿轉載。）
