漲租六成、深夜破門 台日夫妻親揭租屋黑市：台灣房東權力太大了！｜租屋黑市1

樋口功回憶，當時情緒激動的房東闖入房間，邊吼邊掃落桌上物品，「為什麼不開門？為什麼不繳租？」屋內一片狼籍，夫妻倆驚恐萬分，立刻報警，連夜搬離住所。

這並非雙方第一次爆發衝突。四月18日，房東拍照指控他們占用騎樓，當場踢翻桌椅、摔毀花盆，導致樋口功受傷送醫。事件驚動警方，也躍上新聞版面。

表面是房東情緒失控引來的衝突，實則源於租金調漲糾紛。「房東以前對我們很好，但自從二月漲租不成，態度就變了，」張美娟說。

一年多前，樋口功與台籍妻子張美娟返台創業，在高雄美術館附近開設飯糰店，推廣新潟物產。生意好的時候，每天近千顆的飯糰，中午前就銷售一空。

他們跟房東簽下三年租約，承租一樓店面與五樓起居空間。原以為能長期落腳，未料今年二月開幕滿週年，就收到房東傳訊息：「抱歉，房子不能再租給你們了。」

張美娟印象很深刻，當天他們在台中旅遊，隔日立刻取消行程，趕回高雄跟房東協商。為表達誠意，夫婦倆同意將房租從每月新台幣3.5萬元提高至4.5萬元，但房東堅持調漲至5.5萬元——漲幅接近六成，遠高於附近的行情。

四個月來，他們多次嘗試與房東協商租金、空間與設備使用權，但房東總是語氣強硬：「這是我家！我是房東，我說了算。」水電費也非根據實際帳單，而是房東告知金額，再以每度電五元計算，與房租併收。

協商破局後，雙方信任也跟著崩解。房東開始頻繁傳訊息騷擾、不准他們使用公用垃圾桶和飲水機；甚至趁他們不在，持鑰匙擅自請水電師傅進入店面檢查冰箱和電表。

隱忍數月後，樋口夫婦決定提前解約，在七月31日搬離。為預防房東苛扣押金，他們決定以兩個月押金抵付六、七月租金，於是引發開頭的「破門事件」。

從法律角度來看，押金與租金性質不同，依法不得直接抵扣，除非房客退租後有積欠房租，房東才可沒收押金。但雙方關係既已破裂，樋口夫婦此舉實屬無奈；事後，他們也補齊租金，並提起刑事訴訟，追究房東侵入住居、毀損、言語恐嚇等行為責任。

樋口夫婦與律師陳頂新討論未來的訴訟策略，除了提告房東侵入住居、毀損、言語恐嚇等刑事訴訟外，未來房東如有苛扣押金和解約的違約金，也會循民事送送管道捍衛自身權益。圖片來源：簡鈺璇攝影。

租客市場 vs. 房東市場  台日租房兩個世界

從租屋制度完善的日本來到保障薄弱的台灣，樋口夫婦備感衝擊。「台灣房東的權力真的太大了！」中文不流利的樋口功，在訪談中反覆強調。（延伸閱讀｜台灣還要等多久！韓國「租屋三法」上路，租客如何不再被房東綁架？）

同樣是租屋，日本和台灣卻是兩個世界。

在日本，房東需提前半年告知，並與房客協議；若協商不成，必須提出區域租金上漲等證明，由法院裁定是否合理。在台灣，房東卻能傳訊息直接宣布：「抱歉，房子不能再租給你們了。」

在日本，租約通常一次簽兩年，承租人擁有優先續約權。只要租客未違約，即可續租；即便日後提前解約，也不必說明理由和支付違約金。反之，房東僅能在老屋整修、經濟困難需收回自住，或房客長期欠租等特定情況，才能終止租約。在台灣，房東卻能隨時可以「收回自用」為由，趕走房客。

在日本，房客幾乎不會見到房東，設備壞了由仲介處理，搬進新房也會換鎖保障安全。在台灣，樋口夫婦的房東卻可趁他們不在時，持鑰匙擅自請水電師傅進入店面檢查。

顯然，租客在日本租屋更安定，無須時時擔心遭房東驅趕和漲房租。

或許也有人認為，樋口夫婦只是運氣差；然而，他們所經歷的問題——租金暴漲、租期不穩、水電費超收、公共區使用權說明不清，以及押金與違約金返還爭議——都是台灣租屋市場的常態。

「這就是『租客市場』與『房東市場』的差別，」在日本長期租房的台灣租客、日本國際教養大學助理教授陳宥樺指出，日本自有住宅比例僅六成，租屋人口龐大，制度偏向保障承租人；在台灣，買房被視為人生目標，租屋只是過渡，制度自然偏向房東。

那麼，什麼樣的機制賦予台灣房東如此大的權力？租客又為何難以抗衡？

主因有二：一是無「法」可管，租屋制度不健全；二是租屋市場高度不透明，政府難以掌握、約束非法的房東。

 無法可管：欠缺保障租客居住穩定的規範

崔媽媽基金會執行長呂秉怡，投入租屋機制改革近30年。他指出，台灣租屋市場長期建立在「契約自由、私法自治」原則，「講白了，就是租不到好房子、付不起租金，是你家的事情！」

這種心態來自傳統觀念——租房只是過渡，等存夠錢買房就能脫離苦海。但內政部調查，2024年第二季台灣「房價所得比」高達10.8倍，創下歷史新高；等於一個家庭不吃不喝，需存11年的薪水才能買房。相較於十年前的8.2倍，又多了3年。

當買房無望，租房變成一種長期現實，政府卻仍未建立有效保障機制。

過去十多年，雖開始興建社會住宅，並通過通過《租賃住宅市場發展及管理條例》（簡稱租賃專法）、修正「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」內容，並將租賃納入《消保法》保障，但仍不足以解決根本問題。

「這些都是剛起步的『日出條款』，」呂秉怡舉例，《租賃專法》有三分之二篇幅針對租賃服務業者，租客與房東的權利義務僅占不到三分之一；針對租金、租期與屋況品質等保障租客穩定居住的規範，幾乎都未觸及。（延伸閱讀｜漲租金需審核、亂隔間恐入獄　64%瑞士人不買房，政府怎麼管房東？）

崔媽媽基金會法務服務組組長曹筱筠，每年處理超過1000件以上法律諮詢。常有房客問她，「房東每年漲租怎麼辦？可不可以將租金漲幅寫進合約？」她只能無奈，「我說，可以跟房東討論，但房東不肯也沒辦法。」

另一個問題，是台灣租約中「任意終止條款」常遭濫用。

曹筱筠曾遇過房東以「一個月房租」作為違約金，要求房客提前搬離。雖然法律賦予房客續租至合約期滿的權利，但實務上，卻可能陷入樋口夫婦的困境——租期未滿期間持續遭受房東騷擾，最終被迫搬遷。

「做租屋法律諮詢，有時候真的像在做心理輔導，」曹筱筠坦言，她常常只能勸租客說，如果不滿房東年年漲租、三不五時提到收回房子，或拒修老舊家電，「最好趁合約結束前，提早尋找新住處，合約期滿就搬走。」

崔媽媽基金會執行長呂秉怡分析，高房價壓力使年輕世代買房無望，租屋轉為常態選項，迫使政府開始面對長期被忽視的非營業用住宅租賃議題。圖片來源：簡鈺璇攝影。

市場高度不透明：七成房東未申報租金收入

至於第二個主因「市場高度不透明」，問題就更嚴重了。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱直言：「政府連全台究竟有多少房子正在出租、房東是誰都搞不清楚，更遑論要管理租屋市場。」

台灣租屋黑市現象普遍，導致多數租賃行為遊走法律邊緣，難以監管與規範。根據內政部資料，2019年全台租屋家庭約102萬戶，但財政部統計自然人房東申報租賃所得只有32萬，近七成房東未申報租金收入。

另外，主計處在2020年推估，全國租屋戶數約87.6萬戶，而當年內政部掌握的有效租約數僅25.8萬件，不足三成。

這種資訊不對稱，使政府只能依賴租客主動檢舉違法房東。但租客原就弱勢，連依法申請租金補貼、租金列報稅額扣除都得先徵求房東同意；據理力爭的代價，往往是「日後租不到房」。（延伸閱讀｜你也是城市幽靈人口嗎？百萬位租客未入籍，無法投票撼動居住政策）

為突破資訊黑洞，2022年起政府擴大租金補貼專案，隔年有效租約才成長至68.7萬件。租金補貼看似逐步揭開黑市的輪廓，但仍無法全面掌握現況。

「掌握的契約數，不一定能轉成日後租屋市場調查和管理有用的資料，」呂秉怡解釋，內政部雖公布全台各行政區的平均租金，但每坪單價、租屋條件（電梯、陽台、租期）等都未揭露，對租屋市場透明化幫助有限。此外，未申請補貼的租約，也未被納入資料庫。

彭揚凱曾向內政部反映，既然透過租補掌握租屋資料，就應進一步蒐集屋況、坪數等資訊，作為施政依據。但政府顧慮若申請流程太複雜，恐降低民眾申請意願，因此採取較寬鬆審核。

過度寬鬆的審查機制，也讓詐領問題浮上檯面。

有人於無門牌的鐵皮屋上自編門牌、偽造租賃契約，還有人冒用他人身份製作假租約詐領補助。審計部《112年度中央政府總決算審核報告》指出，截至目前，全台已累積超過1.5萬件租補詐領、溢領案件，金額超過新台幣一億元。

法規的欠缺及資訊掌握不足，只是台灣租屋市場眾多問題的冰山一角；但這些結構性缺陷環環相扣，卻使無數租客陷入困境。

OURs都市改革組織秘書長彭揚凱認為，遏制台灣租屋黑市，台灣應該推動推動「租賃契約全面登記制度」，並搭配稅制改革配套。圖片來源：簡鈺璇攝影。

樋口夫婦：希望別再有下一個租客受害

事隔多月，樋口夫婦已另覓店面，重新開始。他們告訴「未來城市」記者，願意受訪，是希望別再有下一個租客受害。他們也感謝爭議事件發生後，許多顧客持續支持生意，還有善心人士願意提供住所。

只是，這段驚魂記，已徹底摧毀他們對台灣房東的信任。

張美娟說，現在新簽的租約都會請律師看過內容，也希望提高房東任意解約的違約金；也不再考慮與房東住同一棟樓的物件，就怕對方隨意進出。

樋口夫婦的遭遇說明了，台灣租屋市場的問題不只是個別房東的惡行，而是「房東市場」與法規不健全、資訊不透明交織下的結構性缺陷。

那麼，有沒有可能讓租屋市場從黑暗走向透明？其他國家又是如何解決這個難題的？

未來城市＠天下｜租屋黑市是什麼？如何影響居住正義一次看懂