為了降低租屋族負擔，2026年新制上路，房屋租金支出每戶最高可扣除新台幣18萬元，租金列為特別扣除額最高可節稅數萬元。
不過，台灣挑戰在於長期存在「租屋黑市」，大量房東選擇不申報租金收入，政府難以掌握市場全貌。對此，政府推出公益出租人方案，以稅率優惠鼓勵房東主動申報，逐步扭轉居住不正義的困境。
究竟租屋涉及哪些稅？租金列為特別扣除額可享有多少節稅優惠？房東出租房屋如何避免稅金變高？台灣租屋黑市問題該如何解決？本文整理15個關鍵問題，從制度設計到市場現象，一次解析。
2026租屋稅務15個關鍵問答
- 【房客篇】
Q5：申報租金支出需要房東同意嗎？房東能將增加的稅金移轉給房客嗎？
- 【房東篇】
Q8：房屋出租對房屋稅、地價稅及房地合一稅的具體影響為何？稅率會調升多少？
Q9：房東出租房屋如何避免稅金變高？公益出租人在房屋稅、地價稅有哪些減免？
- 【制度篇】
房客篇
Q1：房客可以將租屋費用列為「特別扣除額」嗎？可以扣多少？
房客可以將租金支出列為「特別扣除額」。根據《所得稅法》，2025年房屋租金從「列舉扣除額」改為「特別扣除額」，也就是房客能額外享有節稅優惠，少繳稅金。
可以扣多少？每一申報戶，每年租金最高可扣除新台幣18萬元，但必須扣除政府的租金補貼。
舉例來說，小華每月房租新台幣2萬元，每年房租共新台幣24萬元，但領了租補新台幣2.4萬。小華可申報的金額為：24萬元−2.4萬元＝21.6萬元（新台幣）。
因超過新台幣18萬上限，最終可申報扣除額仍為新台幣18萬元。
Q2：租金列為特別扣除額，可享有多少節稅優惠？
過去租金是「列舉扣除額」，房客必須在「標準扣除額（單身者每月約新台幣13.1萬）」與「租金＋其他列舉扣除額」之間二選一；改為「特別扣除額」後，即使選擇「標準扣除額」方案，還能加上新台幣18萬元租金的「特別扣除額」。
假設你適用5%所得稅率，申報新台幣18萬元特別扣除額，可少繳新台幣9,000元（18萬×5%＝9,000元），節稅立刻有感。
Q3：18萬特別扣除額是所有租屋族都能適用嗎？
並非所有租客都能申報，房客租屋須符合三個要件，才能享有特別扣除額優惠：
- 自住需求：租屋必須是承租給納稅人、配偶或受扶養直系親屬「居住」，不能用於營業或執行業務。
- 名下無房：納稅人、配偶及受扶養直系親屬在台灣無自有房屋。如果因為政府公告房屋拆遷、房屋損毀、就學就業需求等異地租屋需求，可檢附相關文件，即可享有特別扣除額的資格，詳情可參考國稅局資料。
- 排富條款：當年度綜合所得稅申報適用稅率在20%以上、股利選擇採28%稅率分開計稅、基本所得（含海外所得）超過新台幣750萬元者，無法適用。
Q4：申報特別扣除額時，需要準備哪些文件呢？
租屋族申報房屋租金支出扣除額時，應準備三項資料，供國稅局查核：
- 租賃契約書影本：需有出租人、承租人、地址、租期及金額。
- 租金付款證明影本：房租轉帳明細、匯款單或房東簽收租金的收據。
- 自住證明：在租屋處辦「戶籍登記」，或提供國稅局提供的「自住且非提供營業使用」切結書。
Q5：申報租金支出需要房東同意嗎？房東能將增加的稅金移轉給房客嗎？
不需要，房東無權禁止房客報稅。
根據內政部《住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項》，房東不得在契約中限制房客申報租賃費用支出、不得記載「應由出租人負擔之稅賦若較出租前增加時，其增加部分由承租人負擔」。
即便租約中寫有「不得報稅」或「報稅後稅金由房客負擔」等條款，也是無效。
Q6：房東如果要求房客自行吸收房屋稅金，房客該怎麼辦？
房客可以拒絕。房東要求房客不能申報租金支出，並負擔「房屋稅」或「地價稅」屬於違法行為；房客可蒐集證據，如保留相關通訊軟體對話（如：房東要求付稅費的訊息）、載有違法條款的租約影本，採取以下行動：
- 撥打1950行政院消保會「全國消費者服務專線」。
- 至「行政院消費者保護會」官網填單申訴。
- 如有法律相關問題，可直撥法扶基金會「住宅租賃糾紛諮詢專線」（02-412-8518轉2再轉6)。
房東篇
Q7：租金收入多少必須報稅？租賃所得稅怎麼算？
只要有租金收入，就屬於綜合所得稅中的「租賃所得」，因此租金收入的「每一元」都必須向政府申報。
但在計算課稅金額時，有兩種計算方式：
- 必要費用率扣除：政府提供43%的必要費用率，讓房東免證明直接扣除；因此，房東實際被課稅的金額是租金總額57%。假設年租金收入是新台幣24萬元，被併入綜合所得稅的金額是新台幣13.6萬元（24萬元×57%）。
- 列舉扣除方式：房東須對因租賃而發生之合理、必要損耗及費用，逐項提出證明，如房屋折舊、修理費、地價稅、房屋稅、向金融機構貸款購屋而出租所支付的利息等，詳情請洽國稅局。
房東可先行核算可以扣除費用額，擇高適用。
Q8：房屋出租對房屋稅、地價稅及房地合一稅的具體影響為何？稅率會調升多少？
房屋出租後，「房屋稅」「地價稅」及未來房屋出售時的「房地合一稅」都可能變高。以下為調高幅度：
| 稅種 | 自住、自用稅率 | 出租稅率（非公益出租人） | 具體影響與倍數 |
|---|---|---|---|
| 房屋稅 | 1.2% | 1.5%～2.4% | 依「囤房稅2.0」，房屋須出租且申報租賃所得達租金標準，才能享有1.5%～2.4%稅率，否則多屋族稅率可達4.8%。 |
| 地價稅 | 2‰ | 10‰～55‰ | 調升為一般用地稅率，至少5倍起跳。 |
| 房地合一稅 | 10%（超過400萬元以10%計算） | 15%～45% | 失去新台幣400萬元免稅額，依持有年限課稅。 |
Q9：房東出租房屋如何避免稅金變高？公益出租人在房屋稅、地價稅有哪些減免？
政府針對出租房屋，會調高房屋稅、地價稅，及房屋轉賣後的房地合一稅。若房東希望調降稅率，可加入「公益出租人」，或委由租賃服務業者參加「社會住宅包租代管」。
以下為公益出租人、社宅包租代管的節稅機制：
- 公益出租人：房東將房屋租給「領有政府租金補貼的房客」，房屋稅、地價稅將比照「自住住家用」稅率，意即房屋稅1.2%、地價稅2‰。另外，還有每屋每月租金收入最高新台幣1.5萬元免稅額。
- 假設房屋月租新台幣兩萬元，只有新台幣5,000元計入房租所得（20,000-15,000=5,000元）。剩下新台幣5,000元還可再扣除43%的必要費用，實際課稅所得僅新台幣2,850元。
- 加入「社會住宅包租代管」：將房子委託給政府媒合的「租賃住宅專業服務業者」，並參與「社宅包租代管」，提供給有需要的家庭，房屋稅、地價稅即可比照「自住住家用」稅率、每月租金收入最高新台幣1.5萬元免稅額。
與公益出租人不同的是，必要費用扣除額從43%提高至60%；另有修繕費補助、居家安全保險費、公證費用補助。
Q10：租屋收入會被收二代健保補充保費嗎？怎麼算？
租屋收入被收二代健保補充保費，關鍵在於「房客是誰」及「租金價格」。
房東有下列任一情況，將不會被扣二代健保補充保費：
- 房客是「個人」：如果房客租房是為了自己住（非公司行號或營業使用），由於房客非扣費單位，因此不論房屋租金多高，房東都不用繳補充保費。
- 未達補充保費扣費門檻：若房客為公司、行號或機構，當單次給付租金未達補充保費之扣費門檻（目前是租金未達兩萬）時，則不需扣繳；實際適用門檻應依現行規定為準。
Q11：什麼是房地合一稅？出租會被影響嗎？
「房地合一稅」是將房屋與土地視為同一個交易標的，合併課徵交易所得稅。意即房屋出售時若有獲利，就要繳房地合一稅。
實際課稅金額是「賣價−成本−費用」，依房屋持有時間而有不同稅率。
| 持有兩年以內 | 45% |
| 超過兩年～未滿五年 | 35% |
| 超過五年～未滿十年 | 20% |
| 超過十年 | 15% |
| 自住房地持有並設籍滿六年 | 10%、400萬元以下免稅 |
台灣給予房屋自住者新台幣400萬元免稅額與10%優惠稅率，條件是房屋交易前六年內，無出租、供營業或執行業務使用。
因此，若房屋在六年內有出租紀錄，就不能先扣除新台幣400萬的免稅額，且稅率只能依持有年限計算（15%～45%），無法適用最優惠的10%稅率。
即使是參與「社宅包租代管」、成為公益出租人，也無法享有房地合一稅的免稅優惠，增加想賣房的房東稅率負擔。
因此，若房東計畫賣房，建議賣掉前六年收回自住、遷入戶籍，才能享有房地合一稅的自住優惠。
制度篇
Q12：為什麼房東不想讓房客報稅？
房東不讓房客報稅，主要是擔心稅率調高。因為，房客一旦報稅，這間房子就會從「自住」變成「出租」，對房東有四大影響：
- 綜合所得稅增加：國稅局掌握房東租賃所得，房東須將57%租金收入併入個人綜合所得稅計算（43％租金為法定必要費用扣除額）。
- 地價稅、房屋稅稅率提高：自用住宅地價稅稅率僅2‰，非自用則是10‰起算；自用房屋稅率為1.2%，若被認定為出租，可從1.5%起算。
- 失去「房地合一稅」優惠：屋主設籍並居住滿六年可享有新台幣400萬元的免稅額，且超過部分僅課徵10%稅率。一旦房子有出租事實（房客報稅或設籍），房東就無法申報「自住」優惠。
- 漏報稅收追回：若房東過去都沒報稅，房客突然在今年申報，可能會引來國稅局關心過去的漏稅情況，要求補繳過去的稅款外加罰鍰。
Q13：房東不報稅形成租屋黑市，租屋黑市是什麼？
「租屋黑市」是指，在房屋租賃市場中，房東與租客間的交易行為未向政府申報或登記，導致資訊高度不透明的現象。
主要是房東為避免繳納租賃所得稅，要求租客不得報稅或申報租金抵扣。
Q14：租屋黑市對租屋環境造成哪些影響？
租屋黑市的存在，不僅讓房客陷入資訊不對稱與權力失衡的弱勢處境，更成為政府落實居住正義的最大阻礙。
由於實際租金行情與屋況隱匿於監管之外，政府難以精準運用政策工具來平抑租金或強化居住安全。
政府的「治理真空」導致房東無故漲租、水電費超收、押金返還爭議等亂象層出不窮，且缺乏法規約束力。
更嚴峻的挑戰是，房客因擔心檢舉房東、報稅，會被房東要求搬遷，即便遭遇不公，也往往選擇噤聲，形成「弱者更弱、違法者更強」的惡性循環。
Q15：政府如何解決租屋黑市問題？
政府為鼓勵房東報稅、終結租屋黑市，推動「公益出租人」制度；只要房東讓房客申請租金補貼，房東會自動成為公益出租人：可享有每屋每月新台幣1.5萬元的免稅額、房屋稅與地價稅可維持跟自住一樣的優惠稅率。
OURs都市改革組織秘書長彭揚凱建議政府可朝三個方向推動，解決租屋黑市：
- 房租改採「單一特別稅」，降低房東繳稅負擔：現行的累進稅制（綜所稅）是房東申報意願低落的主因，因為租金收入往往會讓房東的稅率級距「跳級」；可設立5%以下的低稅率單一稅。透過扁平化稅率，讓房東對增加的支出有「可預測性」，消除因高額累進稅率產生的避稅動機。
- 設立「租稅大赦條款」，鼓勵租約登記：多數房東不敢申報，是擔心一旦申報租屋收入，會被國稅局回溯過去逃漏稅金與罰鍰，他建議政府設立「租稅大赦條款」，在特定期限內完成租約登記的房東，政府保證不追溯既往。
- 提供長期出租誘因，掛鉤房地合一稅減免：設計「合法租期折抵稅額」機制。若房東加入包租代管或將房屋長期租予經濟弱勢者，累積租期越長，未來售屋時可享有更高的房地合一稅免稅額度。讓房東意識到「現在的守法是為了未來的重節稅」，從根本上鼓勵房東釋出空屋，並維持穩定的租賃關係。
