補貼愈多、房價愈高：台灣購屋補貼的惡性循環該怎麼斷？

台灣的「新青安」自2023年上路以來，因資格過於寬鬆引發諸多問題；隨著新青安即將於今年七月到期，政府正著手研擬2.0版本。本文將從國際比較角度出發，檢視購屋補貼的理由與精準設計要件，並提出新青安2.0該正視的幾個關鍵問題。

閱讀重點

我在上一篇〈台灣青年不婚不生，婚育宅解決得了嗎？〉指出，婚育宅主張要發揮作用，有三個前提尚未成立：社宅存量不足、租市缺乏治理、購屋補貼無精準設計。其中，新青安購屋貸款值得進一步展開——因為這是眼前最迫切的議題。

該貸款自2023年八月上路以來，因補貼資格浮濫，引發諸多問題，也造成助漲房價的副作用。其將於今年七月屆期，財政部現正研擬2.0版本。補給誰、如何補，是這次調整最該回應的問題。

本文將從國際比較的視角出發，梳理各國為何支持購屋、什麼樣的設計才真正有效，最後回到台灣，檢視新青安2.0的改革方向。

國家為何偏好購屋補貼？

經濟合作暨發展組織（OECD）跨國研究顯示，絕大多數國家都透過融資補貼與稅務優惠支持購屋，部分國家的相關財政支出高達GDP的1%OECD(2022). Housing Taxation in OECD Countries。報告系統性比較OECD成員國的住宅稅制設計，涵蓋購屋稅務優惠、房產持有稅與資本利得稅等面向，並量化各國對購屋的財政支出規模，是本文跨國比較的主要數據來源之一。以上。另有研究指出，自上世紀90年代起此一偏好愈發明確——資源重心轉向購屋Kholodilin, K. A., Kohl, S., & Lichter, A. (2022). The hidden homeownership welfare state: An international long-term perspective on the tax treatment of homeowners.。該研究橫跨1901至2020年、涵蓋37國的稅制資料庫，追蹤各國對屋主的稅務優惠，發現購屋優惠在1990年代後明顯復甦，且在英語系國家尤為突出，揭示購屋補貼作為「隱形福利國家」的長期結構性角色。，而非租屋或社會住宅。

政策制定者通常會援引兩類理由。第一是「市場失靈」OECD (2021). Brick by Brick: Building Better Housing Policies。 本報告指出頭期款限制對年輕與低所得家庭尤為緊迫，是阻礙首次購屋的主要信貸市場障礙之一。：頭期款門檻過高，導致許多具備還款能力、卻缺乏初始積蓄的青年，被信貸系統性拒於門外；能否進場，愈來愈取決於父母的資產而非個人努力。

第二是「社會效益」DiPasquale, D., & Glaeser, E. L. (1999). Incentives and social capital: Are homeowners better citizens?利用美國與德國跨國數據，實證發現屋主在投票、參與地方組織等公民行為上顯著高於租屋族，並指出居住穩定性可能是關鍵中介機制。：自有屋主在公民參與、投票與社區事務的投入上，普遍高於租屋族，居住穩定性也有助於社區凝聚與子女教育發展。這些正外部性為政府支持購屋提供了正當依據。

然而，這不足以解釋為何各國政府如此一致地偏向購屋補貼。更深層的答案來自政治結構：屋主構成選票多數，政治參與度也顯著高於租屋族；房價上漲讓屋主財富增值，形成「資產型福利」Ansell, B. (2014). The political economy of ownership: Housing markets and the welfare state.；Ansell, B. (2019). The politics of housing.。這兩篇研究系統性分析屋主在民主政治中的選票優勢，以及房價上漲如何形塑政府的社會政策取向，指出「資產型福利」邏輯使右翼政府在房價上漲時傾向削減社會支出，而非擴大公共住宅。（asset-based welfare）效果，使屋主有強烈偏好守住這套制度。

補貼購屋在政治上既回應首購族的壓力，又讓現有屋主資產增值，兩頭討好。這個結構性邏輯，從根本上解釋了為何各國住宅政策長期偏好需求端補貼而非供給端投入。

補貼真的有效嗎？

然而，這種長期偏向的購屋政策取向，也有其系統性盲點。相關實證研究可歸納出三大問題：

第一，補貼往往流向不需要幫助的人。缺乏篩選機制的補貼，讓大量原本就有能力購屋的中高所得家庭一併受益；而補貼真正有效的對象，僅限於「差一點就能進場」的邊際族群。若在高房價市場，補貼效果更接近於零。大規模普惠式補貼Hembre, E. (2018). An examination of the first-time homebuyer tax credit。針對美國首購稅收抵免的實證研究，發現補貼效果高度集中於低所得、接近進場門檻的邊際族群；缺乏所得門檻的設計使大量中高所得家庭同樣受益，總支出211億美元中真正被誘導進場的僅約40萬戶，每誘導一戶的財政成本高達2.7萬美元（約新台幣86萬元），顯示大規模普惠式補貼的財政效率極低。，公共資源大量流向不需要幫助的人，財政效率極低。

第二，補貼往往推升房價而非降低購屋門檻。在房價嚴重偏離所得的市場，需求端補貼不會讓買方受益，而是被房價上漲所吸收，好處最終流向賣方與既有屋主Carozzi, F., Hilber, C. A. L., & Yu, X. (2024). On the economic impacts of mortgage credit expansion policies: Evidence from Help to Buy.。針對英國Help to Buy購屋融資補貼方案進行研究，發現在房價高、供給受限的大倫敦市場，補貼幾乎完全被資本化為房價，漲幅約為補貼現值的兩倍，買方財務負擔反而加重；反之，在房價相對低、供給較具彈性的英威邊界地區，補貼則未顯著推升房價。兩相對照顯示，需求端購屋補貼的實際效果高度取決於當地供給條件——供給越受限、房價越高，補貼越容易被房價吸收而非讓買方受益。。補貼愈多，房價漲得愈快，邊際購屋族群反而更難進場，結果不是在降低門檻，而是在抬高地板。

第三，補貼往往加重家庭財務風險。長期歷史數據研究發現，房貸擴張ordà, Ò., Schularick, M., & Taylor, A. M. (2016). The great mortgaging: Housing finance, crises and business cycles。為橫跨17國、150年歷史數據的長期研究，發現房貸擴張是二戰後金融危機最具預測力的先行指標，當代商業循環愈來愈由房貸信貸動態所主導。是金融危機最可靠的預測指標之一，而政府購屋補貼Lepers, E. (2024). Fiscal policy as credit policy: Reassessing the fiscal spending vs. private debt trade-off。建立涵蓋51國自1990年起購屋補貼調整事件的數據集，實證發現政府購屋補貼顯著推升房貸規模，且以房貸利息扣抵與政府擔保對信貸擴張的影響最為顯著。會顯著推升房貸總體規模。

過度擴張，實質上是在推動家庭加槓桿；一旦房市反轉，首當其衝的正是那些被補貼推進場的人。

這三個問題，針對的都是設計不當的補貼，而非所有購屋支持。問題不在政府該不該介入，而在介入的方式是否精準有效。

精準補貼，才是關鍵

參酌國際經驗，所謂精準補貼需要回應三件事：

首先，要補貼給對的人。所得門檻、無屋條件與房價上限，是確保資源流向真正有需要之邊際族群的三項核心工具，缺一則效果大打折扣。

其次，補貼的規模要節制。政府最好採補充型設計，僅承擔部分融資，信貸擴張有限、資本化風險低；即便採主體型設計，也必須搭配嚴格的對象限定，才能控制信貸規模、壓縮補貼被房價吸收的空間補充型（complementary）指政府優惠貸款僅承擔購屋所需融資的一部分，買方仍須自備頭期款並搭配商業房貸，優惠方案作為補充而非全部，如法國、德國、芬蘭；主體型（primary）則指政府優惠貸款涵蓋購屋所需融資的大部分，商業房貸角色退居其次甚至不必要，如韓國、波蘭、台灣。。

再者，自住義務要落實。有效的制度設計必須讓資源支持自住而非轉售套利：一旦違規即自動觸發懲罰、收回補貼資源，才能確保公共資源真正用於居住而非套利。

此外，部分國家在精準設計的基礎上加入婚育誘因。研究指出購屋支持對生育率有正向效果Malmberg, B., & Ghilagaber, G. (2026). Influences of lending growth and house prices on fertility 1992–2020: Evidence from a panel of OECD countries。該研究運用18個OECD國家數據（1992–2020），發現房貸擴張對提振總體生育率有正向作用，且效果高度集中於第一胎；同時指出若政府單純發放購屋補貼但無法處理房價飆漲，將使所有促生效果失效，政策必須深度整合人口政策與住房、信貸政策，確保信貸資源精準服務邊際首購青年家庭。，在前述精準補貼基礎上給予婚育額外激勵，目的是讓住宅與人口政策有效掛鉤，多生多得，讓購屋支持成為催生誘因而非普惠福利。

以法國、德國與韓國為例，三國的機制設計如何落實上述原則，整理如下表：

資料來源：作者整理

台灣如何走上這條路？

台灣的購屋補貼，有其歷史脈絡。政府早期的住宅支持僅針對軍公教人員，一般民眾住宅問題消極放任。1970年代房價飆漲後，轉向以《國民住宅條例》直接興建國宅，但面臨執行量能有限、設計不良等挑戰，其後更遭遇市場景氣循環而滯銷，這條供給路線備受質疑。

1989年無殼蝸牛運動爆發，政府重提廣建國宅回應，卻終究無疾而終；轉而推出購屋融資支持，以需求端補貼取代供給端干預，標誌政策的歷史性轉向。此後各部會依職業別分別辦理住宅補貼，多頭馬車、標準不一。

1997年亞洲金融風暴，李登輝政府以救市為名推出「振興房地產方案」，祭出購屋優惠貸款與土地增值稅減半，自此購屋支持與「扶植房地產」深度連結，成為政策主調。2000年陳水扁政府延續同樣邏輯，加碼推出新台幣3,200億元的「優惠購屋專案」，規模首次擴張

2008年全球金融海嘯，馬英九政府再度以救市為由，調降遺贈稅並推出「青年安心成家貸款」，且無授權額度上限，符合資格即可申貸，形同無限供給。

2023年，因應持續攀升的高房價壓力，蔡英文政府加碼推出「新青安」，創下最高貸款額度新台幣1,000萬元、最長年限40年、最久寬限期五年的新紀錄。截至2026年四月底，在兩年半時間內，累計撥貸達16萬戶、金額新台幣1.17兆元，信貸擴張速度遠甚過往。

金融危機一再成為擴大購屋補貼的政治契機，救市邏輯反覆強化了需求端補貼路線，每一次擴張，都在進一步刺激市場、推升房價，形成愈補愈高的循環。

資料來源：作者整理

新青安2.0該面對哪些問題？

更要命的是，台灣的新青安貸款幾乎是精準補貼的經典反面案例。

無所得門檻、無房價上限，補貼流向無需政策介入的族群；主體型信貸持續擴張、超低利率、年限拉長至驚人的40年，資本化風險極高（參見下表）。

自住義務僅靠行政切結，無法律強制力；口口聲聲說人口危機，卻無任何針對補貼與生育結果掛鉤的機制設計。

統計期間：統計期間2023年8月1日～2025年7月31日，核貸合計129,464戶　資料來源：公股銀行

代價已有清楚印證。央行季刊專題研究楊子霆、張翔（2025），〈評估2020年以來我國相關健全房市措施的政策效果〉，《中央銀行季刊》，第47卷第4期。研究採用聯徵中心個人房貸資料，估計新青安貸款政策效果，發現新青安使申貸者購屋總價上漲約17.1%、新增房貸金額增加13.1%、貸款年限延長約46個月。顯示，新青安造成首購族購屋總價上漲17%、貸款金額增加13%、貸款年限增加近四年。房市升溫，銀行房貸水位逼近上限，央行不得不在2024年九月祭出第七波信用管制。

一個宣稱要幫助青年安居的政策，最終讓他們在更高的房價上，背負更重的槓桿。

新青安2.0，若只是小修小補、不觸動精準設計的根本邏輯，不過是在失靈的框架上貼補丁。

真正需要回答的是：補貼的對象是誰、所得門檻設在哪裡、房價上限劃在哪裡、自住義務怎樣監管，以及，如何加碼與生育政策掛鉤——這五個問題一個都迴避不了。

最後，還有一個更根本的提醒：補貼設計再精準，也只能幫人跨過門檻，無法壓低門檻本身。因此除了補貼是否精準外，更取決於政府是否有意願同步處理房價結構問題——否則，愈補愈高的循環，還會繼續轉下去。

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