走入12月重新開幕的世貿聯誼社，電梯一開，褐色基調的中餐廳依舊老派雍容，半掩門扉的包廂傳來卡啦OK歌聲。原來的註冊商標——連接33與34樓的氣派旋轉樓梯卻已關閉，「樓下正在整修改作辦公室，」一旁的接待人員說。
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信義區商辦租金創18年新高、空置率不到3%
原位於世貿大樓頂樓兩層的世貿聯誼社，1988年開幕時號稱「全國最高點」，是台北最指標性的頂級商務俱樂部，過去採會員制，入會費一度高達20萬元，還嚴格規定出入皆需著正式服裝，聯誼社甚至備有西裝提供不及打扮的客人。
各國領袖，包括李光耀、艾奎諾、戈巴契夫訪台時的國宴，諸多政商名流如江霞、殷宗文、藍正龍、旅日棋士張栩的婚宴亦於此舉辦。聯誼社菜色更是一絕，正宗道地的潮州菜令無數老饕津津樂道。
也因此，今年年中傳出世貿聯誼社將縮減一半營業面積，改為辦公室出租的消息之後，許多常客都難以置信。
在國貿大樓已營業30餘年的世貿聯誼社，如今將一半空間改建為商辦轉租。圖片來源：取自世貿聯誼社官網
「我們經營餐廳真的很辛苦，7、8月淡季來了，可能就把眼前賺的錢吐回去了，辦公室只要合約一租出去，等於都有生意，」國貿大樓一名不願意具名的主管解釋。
世貿聯誼社的33樓婚宴會館，年營收曾高達2.8億，2018年只剩2億營收，再加上人事成本不斷提高，淨利只剩下一年約2000萬元，但若改為商辦出租，「你可以算，我們均價是每坪3700塊錢，一層樓750坪租出去，一年就3300萬，」這位主管直言，隨著信義計劃區商辦租金節節飆高，聯誼社空間改作商辦，已比開餐廳有「錢」途多了。
屋齡已逾30年的國貿大樓，除了33樓聯誼社改建，其餘樓層今年更是一口氣調漲百分之十的租金，「你說3700元會不會太貴，我告訴你，也有（大樓其他）客戶急著簽約，他怕明年就要調漲。」該名業者表示。
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事實上，當前房地產市場商辦當紅，全台最貴的信義區尤其一室難求。聯誼社改建只是冰山一角。今年9月，元利建設標下101大樓正對面的D3土地共1552坪，這是信義計劃區最後一塊具有純住宅建照的土地，但元利選擇蓋商辦，「這是今年市場的大驚奇。」瑞普萊坊市場研究部總監黃舒衛表示。
信義計劃區房租飆漲最為明顯，2004年，101大樓商辦啟用，當時台北市A辦平均租金是2220元，信義計劃區則是2269元，至2019年，台北市A辦平均租金為2778元，信義計劃區則已漲到3377元，差距逐漸拉大，指摽性建物更屢傳高價，如南山廣場最高租金已達一坪5000元。
而且，2005年，信義計劃區商辦的空置率高達27.8%，亦即有三分之一商辦閒置，至2019年，信義計劃區空置率已不到3%。
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台北101：如今該我們選人了
「我們覺得，現在是比較有條件選擇優質的客戶跟你在一起，」坐在101大樓第33層樓的隨意吧餐廳，101大樓營運長劉家豪篤定地說。
劉家豪於2004年底101商辦啟用後便在此工作，當時台灣還尚未脫離網路泡沫造成的經濟疲弱，911剛發生不久，美商對進駐地標性大樓尚存恐攻疑慮，再加上當時南港、內湖科學園區紛紛落成，瓜分市場，導致101開幕的頭兩年，出租率只有三成，不僅樓下店面租不出去只能辦畫展撐場面，樓上商辦更是空空蕩蕩。
雪上加霜的是，原訂2005年開通，連接101大樓的捷運信義線，延宕至到2013年才開通，使得等房客的苦日子，一熬就是十幾年，直到這兩年，才業績突然一飛沖天。
「很多企業還來不及反應，」劉家豪表示，近日常需出面協調租金，外商通常做一次預算都是3到5年，一漲就是兩三成的租金，讓外商老闆都嚇到。
為了減緩衝擊，如今101早在租約到期前一年便會預先洽談續約，「早一點（談）對大家都比較好，講難聽一點你有可能要的時候沒有空間，」劉家豪透露，如今101接洽的租戶預定進駐時間已排到2021年。
101大樓營運長劉家豪在101商辦啟用後就在此工作，熬過十多年，終於走過出租冰河期。圖片來源：黃明堂攝
租金節節上漲，背後反映的是台北市頂級商辦的供不應求，國泰世華首席經濟學家林啟超指出，這幾年許多商辦，如亞洲信託大樓、敦南金融大樓等將改建為酒店、飯店，又恰逢如國泰世華敦北大樓等屋齡約40年上下的舊商辦面臨都更，使商辦空間供不應求，而許多企業搬遷的首選，就是信義計劃區。
「當南山廣場出來、國泰置地廣場出來之後，發現有名的外商都在這裡以後，你辦公室不在這邊也都想往這邊集中，」國貿大樓業者表示。
「現在是房東市場，」101租賃專案經理施宗甫定調。
提到眼角下，2017年甫落成的南山廣場開幕一年半即宣告滿租，劉家豪笑道，「他們真的幸運太多了，我們這邊孤立多久啊！」
一租就是7000坪 勤業眾信：年輕人更想來工作
「年輕的同事都覺得很好，畢竟就熱鬧嘛，」勤業眾信聯合會計師事務所行政營運長劉水恩表示。自松山機場附近，屋齡近30年的宏泰金融大樓搬遷，勤業眾信成為2017年甫落成的南山廣場的7000坪首位大租戶。
台灣第一大會計師事務所搬遷的背後，反映著台北CBD（Central Business District，中央商務區）的區位變化。即使信義計劃區如今租金動輒3、4000元一坪，較敦化北路一帶貴上約35%，更是南港、內湖的2倍以上，知名企業仍是前仆後繼入駐。
「（企業）做得不錯了，就會去挑都市精華區，也許公司就會讓人知道，打無形的廣告，」劉水恩分析，這幾年群聚效應明顯，律師、會計師等大型商務事務所都擠到信義計劃區來，信義計劃區已成為台北市進步的象徵，「有些（客戶）半開玩笑說，哦，這麼豪華的地方，難怪你們收費比較貴。」
但相較於業務，勤業受益最大的，其實是人才招募，「因為這個地方也比較有朝氣、比較熱鬧，」因此對事務所提升年輕人報到率有幫助，「我相信KPMG （安侯建業聯合會計事務所）在101也是有這樣一個效果，」劉水恩補充。
豪宅銷售風光不再，資金湧入商辦市場
「現在變得很奇怪的現象，過去一窩蜂炒住宅，現在發現其實一般消費者買不動、豪宅也賣不動，就開始轉做商用不動產，」黃舒衛表示，2013、2014年後豪宅市場出現停滯現象，而一年動輒百萬的豪宅稅也使投資人卻步。
專家預估，青黃不接的情況，至少還需要三年才能緩解。圖片來源：黃明堂攝
「豪宅管理費一坪4、500塊，管理費一年又4、50萬，一年各種稅就100萬了，」國貿大樓業者表示，「再有錢的人也不願意把錢拿去當冤大頭，所以我覺得這個市場應該很難再起來。」
豪宅難賣，建商投資標的轉向已冰凍近20年的商辦市場，近年共享辦公室大面積的進駐，對租金也有拉抬效果，「這可能是大家講的產品輪動，因為辦公室也是熬很久了，目前的租金是18年以來的新高。」黃舒衛表示。
