閱讀重點
- 住房金融化讓改革更困難：美國量化寬鬆政策使大量資金湧入房地產，傳統的增加供給或加稅措施已難有效控制房價，各國都面臨相似挑戰。
- 政治條件決定改革成敗：韓國民主黨掌握國會三分之二席次時才能推動租屋三法，台灣政黨對住房議題對立較不激烈，缺乏強烈政治驅動力。
- 改革設計需平衡各方利益：韓國透過超長緩衝期、低罰則和稅務切割來降低社會反彈，同時在房東權益與租客保護間尋求平衡點。
在台北，一個人必須不吃不喝工作16年，才能買得起一間房；在首爾，一個家庭也得耗上14年。兩國不只歷史軌跡相似、產業結溝接近，年輕人的焦慮也如出一轍。
當購屋成為奢望，租屋是唯一選項，台灣租屋族占總人口12.5%，南韓則高達40%。兩國數百萬租屋族皆承受居住不穩定的壓力——房東可隨時漲租、不修繕環境，租客經常被迫搬遷。
2017年文在寅上任總統，南韓展開一系列激烈改革。2025年，當台灣內政部拋出「租賃條例」修正草案，研擬「保障最短租期」「限制續約租金漲幅」時，韓國經驗成為重要參照。
OURs都市改革組織、崔媽媽基金會等團體，特別邀請文在寅政府時期的住宅政策掌舵手——首爾世宗大學都市與不動產研究所教授金秀顯（김수현，Kim Soo-hyun）來台，分享韓國改革的得與失。
作為2017～2019年間的青瓦台社會首席秘書官與政策室室長，金秀顯參與部分文在寅政府任內的住房政策改革。
文在寅執政五年（2017～2022年），任內推出20多項抑制措施，包括限制房貸、提高多房產者稅負，同時增加公營租賃住宅供應。2020年更推動三項關鍵改革——保障續約權、設定租金上限、租約申報制，俗稱「租屋三法」。
然而，現實與理想確實存在落差。社會預期改革將提高稅負，反而激起民眾搶進房市；加上疫情後量化寬鬆，大量資金湧入不動產，韓國房價反在2021年衝上歷史高點。
有人主張應該交由市場機制決定，政府不該插手。金秀顯直言，這恐怕只會讓問題更嚴重，「當房地產泡沫破裂時，受傷最深的不是富人，而是剛進場買房的普通民眾。」疾風式的改革雖帶來市場劇烈波動，但也奠定租賃管制的基礎。
三天訪台行程中，金秀顯受邀至內政部地政司、台大城鄉所及OURs等單位演講交流。他深刻感受到台灣社會對居住議題的焦慮，也期盼韓國經驗能帶來啟發，
「台灣與韓國都面臨嚴峻的住房問題，解法不會完全一樣，但唯有正面面對、持續改革，下一代才有希望。」
【以下為訪談與演講精華】
住房金融化，讓首爾成為「買不起的城市」
Q：根據德意志銀行研究所發布《2025年世界價格地圖》，韓國首爾房價（每坪折合新台幣超過234萬元），全球房價排行前四名，超越倫敦、紐約。為何韓國房價如此高？
A：韓國房價持續高漲的決定性因素，是人口朝首都圈集中，伴隨首爾長期住房供給不足的問題。這種供需失衡加深民眾對「房子永遠不夠、房價只會更貴」的集體焦慮，進而推動價格持續上升。
房價上漲是已開發國家共同面臨的問題。
從宏觀角度看，美國長期的量化寬鬆政策，使大量資金湧入房地產市場，學界稱之為「住房金融化現象」。
在這種背景下，單靠過去的「增加供給」或「加稅抑制買房」已難以有效穩定房價，各國政府在提升國民居住品質外，還要抑制資金過度流入不動產市場，並穩定社會對房價的心理預期。
唯有如此，才能回應社會對安居的期待。
在全球房價普漲的壓力下，各國政府需積極引導資金流向與穩定民眾預期，實現居住正義。圖片來源：Shutterstock
Q：什麼契機使文在寅政府決定積極推動住宅政策改革？
A：回顧韓國歷史，房價暴漲與租金上升會引發民意強烈反彈，在這樣的壓力下，國內比較容易形成社會共識，推動大規模住政策改革。
另一方面，文在寅屬於共同民主黨，相對於保守派的國民力量，在住房政策的立場有明顯分歧，前者主張政府應積極介入市場，確保居住正義，後者傾向維持市場機制。這樣的對立，使「住房」成為民意決勝的核心議題。當民主派同時掌握政權與國會多數席次時，政策推動就能更強勢。
2020年，民主黨在選舉拿下國會接近三分之二席次，成為推動「租屋三法」的重要契機。相較之下，台灣在住房議題上，政黨對抗較不激烈，缺乏強烈的政治驅動力，也使住房政策的改革步伐相對緩慢。
改革若能重來，從穩定民心、抑制貸款做起
Q：為了抑制投機炒作，文在寅任內推動20多項不動產政策，包括提高多屋族交易稅、限制房貸額度，但結果房價反而被推高。您認為問題出在哪？
A：改革並非全然失敗，只是部分沒有達到預期的成果。由於社會輿論壓力龐大、政治對立激烈，政府往往別無選擇，只能不斷推出新措施，導致政策頻繁修正，讓外界認為缺乏整體規劃。
不過，文在寅政府無法有效控制房價，究竟是政策本身的效果有限，還是受到外部經濟環境的影響？
尤其是疫情爆發後，各國採取量化寬鬆政策，導致全球流動性過剩，大量資金湧入房地產市場、推高資產價格。這樣的背景，使房價問題不僅是國內政策成敗的結果，也與全球資本潮流密切相關，值得更深入探討。
儘管部分措施因民眾反彈而調整，但仍有重要成果，例如「租賃三法」，保障租屋族的權益，為韓國租屋市場建立制度基礎。
Q：您在文在寅政府時期推動最成功的政策為何？如果有機會回到當時，再次推動改革，您會怎麼做得更好？
A：如果韓國媒體看到我的回答，可能會說我不夠謙虛，好像到台灣炫耀一樣（笑）。
我認為，大幅增加公共住宅（類似台灣的社會住宅）、推動租屋市場透明化，以及提高多屋者的綜合不動產稅，這些政策中多少有我一點貢獻。只是從韓國媒體的角度來看，可能會被解讀成「做了惹人非議的事情」的人。
關於為何文在寅時期，房價無法即時控制的問題，我離開政府後撰寫《房地產與政治》（부동산과정치）一書裡，總結改革時三項比較遺憾的事：
一是未能更早、更強硬地抑制房地產相關貸款。儘管後來有採取措施，但初期的量化寬鬆機制，讓房價有快速上升的空間。
二是未能即時穩住大眾對住房供應的不安心理。實際上，文在寅政府期間的房屋供應量是歷史上最多的，但因為未能有效抗衡反對黨與媒體「供應不足」的論述，導致民眾對政府的不信任。在預期房屋供給量有限之下，民眾快速湧入不動產市場。
三是政策搖擺不定。在租賃登記與稅制改革上，政府表現得猶豫不決，例如：一開始對多屋者減稅、辦理租賃登記，希望他們釋出房屋給租屋族，後來又撤回，讓人感覺政策不穩定，進一步加深他們對房地產市場的不確定感。
這三點正是我在書中所提到的核心教訓。若有機會重來一次，我會從這三方面進行改進。
金秀顯反思文在寅政府時期的住房改革成果，指出未能及早抑制貸款、穩定民心與政策不穩定是三大遺憾。圖片來源：簡鈺璇攝影
租金暴漲壓力下的政治抉擇：租屋三法誕生
Q：韓國的租賃市場為何會發展到當時的狀況？似乎跟歐洲國家「保護房客」的走向不同。
A：西方國家跟台灣、韓國不同，他們不是近年才談到租屋管制。
20世紀初，多數歐洲國家的住宅自有率僅約一成，九成居民為租屋族。當時租賃市場完全由私人主導、缺乏政府干預。
第一次與第二次世界大戰期間，政府為了穩定民心，開始強硬介入租屋市場、實施租金凍漲。戰後，隨著社會重建與經濟穩定，政府逐步放寬管制，陸續導入租約登記、續約制度。
1960年代後，又增加糾紛調解與房東保障機制，並透過稅賦優惠鼓勵房東釋出空屋。
整體而言，西方租賃制度經歷了「從嚴格管制到逐步鬆綁」的歷史演進；但韓國與台灣都沒有經歷政府強力介入租屋市場的時期，因此租賃環境偏向市場主導由房東自行與房客約定租賃關係。
在國際比較中，台灣與韓國被視為偏向「親房東」的國家；相對地，如德國、法國、瑞典、加拿大等福利國家，則被視為對租屋者較友善、租賃管制制度較完備的國家。（延伸閱讀｜住房是居住人權！阿姆斯特丹45人「租金協調部隊」，為租客爭權益）
Q：為何2020年韓國推動修法？
A：「租賃三法」的推動，主要出於政治判斷與市場穩定考量，政府若不作為，勢必引發租金暴漲。
要理解這項修法，必須先認識韓國特殊的租屋制度——「全租」（전세）。在全租制度下，房客須先支付一筆約為房價40%至70%的押金（傳貰金）給房東，租期內即不用再支付租金，期滿後取回押金。
對租客來說，既然已繳出相當於房價一半的押金，只要再補上另一半，就能直接買下房子。因此，當房價上漲時，「全租」常成為推動民眾進場購屋的助燃劑。由於全租的押金與房價連動，當房價大幅上漲，全租押金也跟著提高，租屋族的負擔就會加重。
這迫使政府不得不積極面對住房難題，即使韓國房地產業者擁有龐大影響力。值得注意的是，近年全租比重逐漸下降、月租比重上升，目前大約是四成全租、六成月租。
Q：韓國「租屋三法」具體包括哪些內容？
A：2020年租屋三法指的是《住宅租賃保護法》《不動產交易申報法》所做的修正，核心包含三項制度：
- 「2+2」續約權：房客可在原本租約兩年期滿後，可再續約兩年。除非房東自住、房客嚴重違約或長期欠租等特定事由，否則不得拒絕續約。即使房屋出售、繼承或贈與，租約仍具效力。
- 設定租金調漲上限：續約時，房東漲租不得超過前期租金的5%。
- 租賃契約申報制：除傳貰金低於6,000萬韓元或月租低於30萬韓元的低價案行免申報租賃契約外，其餘皆須線上登錄。房東、房客或仲介均可申報，若延遲或虛偽登錄，將被處以10萬至100萬韓元（約新台幣2,300至23,000元）罰鍰，並通報國稅機關追查租金所得稅。
租賃改革的兩難：韓國如何兼顧房客權益與租屋供給
Q：租屋三法推行上遇到哪些困難？又如何應對？
A：在租賃契約申報上，社會最大的疑慮是：政府是否會將租賃契約連結報稅系統，檢視房東是否如實將租金列為所得稅？
因此，韓國在2021年實施租約登記時，除了官方承諾「不將申報資料作為直接課稅依據」外，還給予民眾長達五年的緩衝期，直到2025年六月才針對未申報者開罰。罰則也刻意訂得很低，初次違規採取勸導，違規三次才開罰。
藉由超長的緩衝期、切割稅務用途，再加上簡便的申報流程，來降低社會反彈。
在租金管制方面，則要在管制強度與租賃自由間取得平衡。
有人曾質疑5%租金漲幅空間太大，但這是韓國的立法和社會脈絡。即便在德國，租金調漲上限也訂得相當寬鬆：三年內最多漲20%，部分高房價區為15%，新建出租住宅則沒有調漲上限。德國政府也希望在房東與租客權益間取得平衡，同時促進新房源的供給。
當然，改革還是有一些副作用，例如出現「雙重價格」現象——續約的租金受到上限約束，但新約則按市價漲租。不過，2020年改革實施至今，許多人原本擔心2022年（首批「2+2」租約到期）會引發「一次補漲、租金暴衝」。
實際上，到2022年7月，全租金漲幅轉為負值並持續下跌——因為那時房價已反轉，月租僅上漲0.15%。大家擔心的漲租狀況並未發生。
就國際比較來看，韓國目前屬於「早期階段」：只對「連續續約」設定上限、建立申報，距離更完整的租賃保護與規範仍有發展空間。
Q：過去您曾主張透過租稅優惠，提高房東租賃契約登記的意願，但最後為何失敗？
A：比起租屋三法，我個人過去更側重「租賃登記制」。我在政府服務期間一直在為這件事努力，希望透過登記方式，將民間出租住宅納入管理。
如果多房的屋主願意登記成為房東，並在八至十年內限制租金漲幅，政府可給予房屋轉售時「資本利得稅」和「綜合不動產稅」的減免。
就我的觀點，多房者有兩種角色：一是投機炒房者；二是提供租屋服務的供應者。政府應該抑制投機性的多屋持有，但同時幫助那些願意作為「善良租賃住房供應者」的房東。
文在寅政府上任初期，我們大力推動這項政策，將登記戶數從原本的79萬戶增加到156萬戶，提升兩倍以上。這是一個雙贏的做法：房東獲得稅制優惠，租客獲得穩定租金，就連在野黨也支持。
然而，隨著2018年、2019年，房價開始上漲，社會輿論開始轉向，政策被批評為「替有錢人減稅」或「鼓勵投機」。在政治壓力下，租賃登記制於2020年被取消。後來，因為民主黨在國會取得多數席次，才有機會推動租屋三法。
台灣如果比照推動，可能也會遇到類似的問題——即使政策設計合理，但在房價上漲時期，「給房東減稅」這件事很容易招致政治抨擊，讓原本雙贏方案變得難以為繼。
韓國曾透過租賃登記制平衡房東與租客利益，在房價上漲期間，面臨輿論挑戰而重新調整方向。圖片來源：Shutterstock
Q：您給台灣推行租屋改革的總體建議？
A：要改變目前租賃市場的平衡，勢必會引發爭議。
各國經驗都顯示：加強租賃管制，短期看似對租客有利，但長期可能導致租賃住宅供應減少；然而，若什麼都不做，任由租金高漲、居住品質下滑，問題只會惡化。
因此，關鍵在於凝聚社會共識——必須透過民意調查掌握租屋市場現況，建立監測市場的體系，並綜合民意代表與各方意見，這並不容易。
回顧韓國經驗，2018～2019年房價快速上升，政府預期全租押金也會連動上揚。
當時執政黨握有國會近三分之二席次，具備快速立法的條件。若拉長辯論時間，新簽租約反而可能「一次反映四年漲幅」，讓市場更不安。因此，韓國的動作比較快，先修法、確立改革方向，再透過緩衝期降低衝擊。
台灣也好、韓國也好，都面臨嚴重的住房問題。解答也會有所不同，但無論如何，只有解決這個問題，我們的下一代才會有希望。
未來城市＠天下｜韓國如何透過租賃法規改革，解決租屋黑市問題？
A：當房價與租金持續上升，租屋族往往缺乏議價能力，可能面臨突然漲租或被迫搬遷的風險。韓國在2020年推動「租金調漲上限」，規定房客續約時，房東租金漲幅不得超過前一期租金的5%，目的就是保障租客居住穩定，避免短期內租金暴漲。
A：租約登記，又稱租賃契約申報，是將租賃契約內容正式向政府申報，建立透明的租屋資料庫。這不僅有助於政府掌握市場租金行情，也能減少口頭約定造成的爭議，是破解租屋黑市的有效方式之一。對房客而言，租約一旦登記，能更清楚保障租期、租金與續約權益，降低房東任意調漲租金或提前終止租約的情況。
2020年韓國推動租屋三法，其中一項為「租賃契約申報制」。除了傳貰金（租屋押金）低於6,000萬韓元，或月租低於30萬韓元的低價案件免申報外，其餘皆須線上登錄。房東、房客或仲介均可申報；若延遲或虛偽登錄，將被處以10萬至100萬韓元，約新台幣2,300至23,000元罰鍰，並通報國稅機關追查租金所得稅。
A：這是許多房東最關心的問題。韓國在推動租約申報時，特別設置長達五年的緩衝期，並承諾不直接將申報資料作為課稅依據，以降低社會反彈。政策設計的核心並不是增加房東負擔，而是讓租屋市場更透明，同時在房東權益與租客保障之間取得平衡。
